چند روز بیشتر تا پایان قرارداد نمانده، مالک زمان تحویل خانه را پیگیری میکند اما مستأجر هنوز به گزینه مناسبی برای جابهجایی نرسیده است. با نزدیکشدن موعد قرارداد، یک سؤال جدی پیش میآید: آیا مستأجر باید در همان تاریخ خانه را تخلیه کند یا امکان ادامه سکونت وجود دارد؟
پاسخ به این سؤال برای همه قراردادها یکسان نیست. نوع قرارداد، توافق میان مالک و مستأجر و مقررات مربوط به تمدید قرارداد اجاره میتوانند نتیجه را تغییر دهند. در سال ۱۴۰۵ نیز ضوابطی برای قراردادهای اجاره مسکونی اجرا شده که شرایط تمدید و تخلیه را در برخی موارد متفاوت نموده است.
قرارداد اجاره تمام شده؛ آیا مستأجر باید خانه را تخلیه کند؟
در شرایط عادی، پایان مدت اجاره یکی از نقاط مهم رابطه میان مالک و مستأجر به شمار میرود و اگر تمدیدی در کار نباشد، موضوع تخلیه مطرح خواهد شد. با این حال، برای قراردادهای مسکونی سال ۱۴۰۵ باید مقررات جدید را هم در نظر گرفت.
براساس مصوبه ابلاغی سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر ادامه پیدا میکنند. سقف افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه نیز حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده و مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد، دستور تخلیه صادر کنند.
در نتیجه، رسیدن قرارداد به تاریخ پایان در سال ۱۴۰۵ همیشه به معنای تخلیه فوری خانه نیست. پیش از هر اقدامی باید دید قرارداد موردنظر مشمول این مصوبه قرار میگیرد یا در یکی از موارد استثنا جای میگیرد.
چه زمانی تمدید قرارداد اجاره شامل مستأجر نمیشود؟
تمدید یکساله؛ همه قراردادها را در بر نمیگیرد. مصوبه سال ۱۴۰۵ چهار وضعیت را از این قاعده خارج کرده است.
اگر مالک برای تخریب، ساختوساز جدید یا تعمیرات اساسی مجوز گرفته باشد، امکان استناد به این استثنا وجود دارد. فروش قطعی و رسمی ملک نیز شرایط را تغییر میدهد و پس از انتقال رسمی، در صورت پایان مدت اجاره، حداکثر دو ماه برای تخلیه در نظر گرفته شده است.
نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او به ملک نیز در صورت تأیید مرجع قضایی میتواند مانع تمدید خودکار شود. همچنین اگر مستأجر تعهداتی مانند پرداخت اجاره یا هزینههای مربوط را رعایت نکرده و این موضوع خسارت قابلتوجهی به مالک وارد کرده باشد، قرارداد ممکن است از شمول تمدید خارج شود.
در نتیجه، پیش از هر تصمیم باید شرایط قرارداد و دلیل درخواست تخلیه بهدقت سنجیده شود.
مستأجر هنوز خانه پیدا نکرده؛ چه راههایی پیش رو دارد؟
پیدا نکردن خانه جدید، بهتنهایی مجوز ادامه سکونت را ایجاد نمیکند. اگر قرارداد مشمول مقررات ویژه سال ۱۴۰۵ باشد، مستأجر میتواند موضوع تمدید را براساس همان مصوبه دنبال نماید. در سایر موارد، توافق با مالک مسیر اصلی را مشخص میکند.
گاهی دو طرف بر سر چند هفته مهلت بیشتر به توافق میرسند. در چنین شرایطی، بهتر است زمان دقیق تخلیه، مبلغ قابل پرداخت و سایر تعهدات بهصورت روشن ثبت شوند. توافق شفاهی یا مبهم میتواند بعداً درباره تاریخ تحویل یا هزینه این دوره اختلاف ایجاد کند.
اگر امکان تمدید وجود ندارد، بهتر است جستوجوی خانه جدید به روزهای پایانی قرارداد موکول نشود. بررسی زودتر آگهیهای اجاره در سایت دلتا به مستأجر فرصت میدهد گزینهها را براساس بودجه، متراژ و شرایط موردنظر مقایسه کند و برای جابهجایی با زمان بیشتری تصمیم بگیرد.
پول پیش و تخلیه ملک بعد از پایان قرارداد چه وضعیتی دارند؟
یکی از مهمترین موضوعات هنگام تحویل خانه، ودیعه یا پول پیش مستأجر محسوب میشود. براساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اگر مالک مبلغی را بهعنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک با بازگرداندن این مبلغ به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا گره میخورد.
اگر مالک بابت خسارت واردشده به ملک، اجاره پرداختنشده یا بدهی دیگری ادعایی داشته باشد، قانون مسیر مشخصی برای مطالبه آن در نظر گرفته است. بنابراین اختلاف درباره خسارت یا بدهی، بهتنهایی مجوز نگهداشتن بخشی از ودیعه خارج از روند قانونی نیست.
در قراردادهایی که مشمول مقررات ویژه سال ۱۴۰۵ قرار نمیگیرند نیز قانون روابط موجر و مستأجر، مسیر پیگیری تخلیه پس از پایان مدت اجاره را مشخص نموده است.
قبل از پایان قرارداد اجاره چه کاری انجام دهیم؟
بهترین زمان برای تصمیمگیری درباره تمدید یا تخلیه، روزهای پایانی قرارداد نیست. بهتر است مالک و مستأجر چند هفته زودتر درباره ادامه سکونت، مبلغ جدید، زمان تحویل و وضعیت ودیعه به جمعبندی برسند.
مستأجری که قصد جابهجایی دارد نیز میتواند از همان زمان جستوجوی فایلهای مناسب را آغاز نموده و گزینهها را براساس بودجه، محدوده و امکانات موردنظر بسنجد. در مقابل، مشخصشدن تصمیم مالک درباره تمدید، برنامهریزی را برای هر دو طرف سادهتر میسازد.
در نهایت، پایان قرارداد اجاره همیشه یک نتیجه مشخص ندارد. در سال ۱۴۰۵ ابتدا باید دید قرارداد مشمول تمدید یکساله میشود یا یکی از استثناهای قانونی درباره آن صدق میکند. پس از آن، توافق طرفین، وضعیت ودیعه و مقررات تخلیه مسیر بعدی را روشن خواهند کرد.
