در این مطلب از مجله دلتا، به بررسی یکی از موضوعات مهم و کاربردی در حوزه املاک، یعنی «املاک توقیفی و قوانین حاکم بر آن‌ها» خواهیم پرداخت. این موضوع برای هر مشاور املاک و فعال حوزه مسکن ضروری است که به‌طور کامل با آن آشنا باشد. آگاهی از این مسائل می‌تواند به جلوگیری از مشکلات حقوقی و ایجاد اطمینان در معاملات کمک کند.
به‌طور کلی، تمام املاک متعلق به بدهکار، اعم از مسکونی، تجاری، و کشاورزی، قابل توقیف هستند. اما در این میان، استثنائاتی قانونی وجود دارد که باید به آن‌ها توجه کرد. یکی از این استثنائات، «منزل مسکونی که عرفاً در شأن مدیون در حالت اعسار او باشد»، است که طبق قوانین، قابل توقیف نیست. این موضوع بستگی به شرایط مالی بدهکار دارد و تشخیص آن بر عهده مراجع قضائی است. برای مثال، اگر فردی دچار ورشکستگی شود و نتواند بدهی‌های خود را پرداخت کند، خانه‌ای که برای او مناسب و متناسب با وضعیت زندگی‌اش باشد، به‌طور معمول قابل توقیف نیست.
«منزل مسکونی که عرفاً در شأن مدیون در حالت اعسار او باشد» یعنی چه؟
فرض کنید شخصی بدهی بالا آورده و توانایی پرداخت آن را ندارد (به اصطلاح، معسر شده). در این شرایط، قانون می‌گوید که خانه‌ای که این فرد در آن زندگی می‌کند و از نظر عرف و جامعه، یک خانه معمولی و مناسب برای زندگی اوست (نه یک خانه لوکس و گران‌قیمت)، قابل توقیف و فروش برای پرداخت بدهی‌هایش نیست.
نکات مهم برای مشاوران املاک:
- تشخیص با دادگاه:
اینکه چه خانه‌ای «در شأن مدیون» محسوب می‌شود، بستگی به نظر قاضی و شرایط هر فرد دارد. - استعلام بگیرید:
همیشه قبل از انجام معامله، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک توقیف نشده باشد. - به خریدار اطلاع دهید:
اگر ملک توقیفی است، حتماً به خریدار اطلاع دهید و او را از خطرات احتمالی آگاه کنید.
قوانین حاکم بر املاک توقیفی
آگاهی از قوانین مربوط به املاک توقیفی، به مشاوران املاک کمک می‌کند تا از بروز مشکلات حقوقی در معاملات جلوگیری کنند و به مشتریان خود خدماتی مطمئن و حرفه‌ای ارائه دهند. قوانین مربوط به توقیف املاک در «قانون اجرای احکام مدنی» و سایر قوانین مرتبط ذکر شده‌اند. بر اساس این قوانین، پس از صدور حکم توقیف ملک، مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می‌شود و ملک در دفتر املاک توقیف می‌شود. سپس، کارشناس رسمی دادگستری، ملک را ارزیابی می‌کند و قیمت پایه مزایده تعیین می‌شود. در نهایت، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و طلب طلبکار از محل فروش ملک پرداخت می‌شود.
مشاوران املاک باید قبل از هرگونه معامله، از وضعیت حقوقی ملک مورد نظر اطمینان حاصل کنند. برای این منظور، می‌توان از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، از توقیفی نبودن ملک اطمینان حاصل کرد. همچنین، مشاوران املاک باید به قوانین مربوط به املاک توقیفی آگاه باشند تا بتوانند به مشتریان خود مشاوره مناسب ارائه دهند.
در صورت توقیفی بودن ملک، مشاوران املاک باید به خریدار اطلاع دهند و او را از خطرات احتمالی آگاه کنند. همچنین، آن‌ها باید به خریدار کمک کنند تا در صورت تمایل، مراحل قانونی مربوط به رفع توقیف ملک را طی کند.
