در برخی موارد مالک از فروش ملک خود خودداری می کند، دلیل آن ممکن است به خاطر ارزش عاطفی، عدم نیاز به پول، افزایش قیمت و … باشد. مذاکره یکی از بهترین راه حل ها، برای جلوگیری از فروش ملک مشاع و حل اختلافات در این رابطه است.
در این گزارش به بررسی ابعاد مختلف فروش مال مشاع غیر منقول و چالش های پیش رو و راه کارهای قانونی برای مالکین می پردازیم.
انواع چالش های فروش مال مشاع غیر منقول
بهترین وکیل ملکی در مشهد معتقد است مهم ترین چالش در فروش مال مشاع غیر منقول، عدم توافق بین مالکین بر سر فروش می باشد. چون ممکن است برخی از مالکین مایل به فروش باشند، در حالی که باقی افراد تمایلی به این کار ندارند. گاهی این کار می توانند فرایند فروش را پیچیده و طولانی کنند. از دیگر چالش های فروش مال مشاع غیر منقول می توان به نمونه های زیر اشاره کرد:
۱. مشکلات تقسیم
اگر ملکی بزرگ یا دارای ساختارهای پیچیده، دشوار یا حتی غیر ممکن باشد، تقسیم فیزیکی مشاع سخت می شود.
۲. قیمت گذاری ملک
تعیین قیمت عادلانه برای مال مشاع نیز می تواند چالش برانگیز باشد. اختلاف نظر و بحث در مورد ارزش ملک، بین مالکین می تواند منجر به بن بست شود.
۳. عدم اطمینان خریداران
خریداران ممکن است به دلیل پیچیدگی ها و احتمال بروز اختلاف بین مالکین، تمایلی به خرید مال مشاع نداشته باشند.
۴. پیچیدگی های حقوقی
فروش مال مشاع غیر منقول با مسائل حقوقی خاصی همراه است. قوانین و مقررات مربوط به معاملات املاک مشاع، می تواند پیچیده باشد و نیازمند آگاهی بالا و دقت است.
راه کارهای قانونی فروش مال مشاع غیر منقول
بهترین راه حل برای فروش ملک مشاع قانونی، توافق مالکین بر سر فروش ملک است.
توافق بین مالکین
توافق بر سر فروش زمین یا ملک موردنظر، می تواند روند فروش ملک را سرعت بخشد. برای رسیدن به توافق، مالکین می توانند از میانجی گران حرفه ای، مشاورین حقوقی یا وکیل ملکی در مشهد کمک بگیرند.
افراز ملک
افزار به معنای تقسیم مال مشاع، بین شرکا است. اگر امکان تقسیم فیزیکی ملک وجود داشته باشد، مالکین می توانند هر کدام سهم خود را به صورت جداگانه بفروشند. برای استفاده از شرایط افراز ملک، افراد باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند.
تقسیم عواید
اگر تقسیم فیزیکی ملک ممکن نباشد، مالکین می توانند توافق کنند که ملک به فروش برسد و عواید حاصل از فروش بین آنها بر اساس سهم هر یک تقسیم شود.
فروش از طریق مزایده
در صورتی که هیچ کدام از راه کارهایی که ذکر کرده ایم کارساز نبود، مالکین می توانند از طریق دادگاه، درخواست فروش ملک به صورت مزایده را بدهند. در این مدل فروش، ملک با بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رسد و عواید بین مالکان تقسیم می شود.
اجبار برای فروش
در شرایط خاصی و با حکم دادگاه، امکان اجبار یک یا چند مالک به فروش سهم خود از مشاع وجود دارد. این موضوع معمولا در صورتی رخ می دهد که ادامه شراکت امکان پذیر نباشد و به ضرر بقیه مالکان تمام شود.
فروش سهم به یک غریبه
شما می توانید سهم خود را به یک فرد خارج از شرکا هم بفروشید.اما این مسئله کمی پیچیده می باشد، چون خریدار جدید با شرکای قبلی کنار آمده؛ اما ممکن است چالش هایی به همراه داشته باشد. در این حالت گاهی ممکن است ملک چندین دست توسط فرد غریبه به فروش برسد و در آن کلاهبرداری شود.
بهترین راهکار برای خرید ملک مشاع، مشورت گرفتن از یک وکیل حرفه ای است، به این ترتیب میزان کلاهبرداری کاهش می یابد، در غیر این صورت شما مجبور خواهید شد به بهترین وکیل کلاهبرداری در مشهد یا تهران مراجعه کرده تا او مشکلتان را به صورت قانونی بررسی کند.
فروش سهم به بقیه شرکا
اگر شرکای دیگر مایل باشند، شما می توانید سهم خود را به آنها بفروشید. این کار معمولا ساده تر است؛ زیرا خریداران از قبل با مالک آشنا می شوند.
نکات کلیدی برای فروش مال مشاع غیر منقول برای مالکان
شما باید نکات کلیدی که در فروش مال مشاع غیر منقول وجود دارد را رعایت کنید. این نکات عبارتند از:
۱. شفافیت و صداقت
در مذاکره با خریداران و مالکین، شفاف و صادق باشید. این امر می تواند از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کند.
۲. مشورت با مشاور حقوقی
قبل از هر اقدامی با یک مشاور حقوقی متخصص در امور املاک مشورت کنید. وکیل کلاهبرداری در مشهد می تواند شما را در مورد قوانین و مقررات مربوطه و بهترین راهکارها راهنمایی کند.
۳. ارزیابی دقیق ملک
برای تعیین قیمت عادلانه ملک از کارشناسان رسمی دادگستری یا مشاورین املاک معتبر کمک بگیرید.
۴. مستندسازی
تمامی توافقات و تصمیم خود را به صورت کتبی ثبت کنید تا از بروز هرگونه سوء تفاهم یا اختلاف در آینده جلوگیری شود.
دلایل جلوگیری از فروش ملک
دلایل مختلفی وجود دارد که یک مالک بخواهد مانع فروش ملک مشاع شود. این دلایل عبارتند از:
- عدم نیاز به پول
- ارزش عاطفی
- انتظار برای بالا رفتن قیمت
- موقعیت مکانی عالی
- اختلاف با سایر مالکین
روش های جلوگیری از فروش ملک مشاع
اگر شخصی حاضر نشد ملک خود را برای فروش بگذارد، بهترین راه چیست؟ در ادامه به راه های جلوگیری از فروش مال مشاع غیر منقول می پردازیم.
خرید سهم سایر مالکین
اگر مالک مخالف فروش باشد و توانایی مالی داشته باشد، می تواند سهم سایر مالکین را بخرد و مالکیت کل ملک را به دست آورد. در این صورت او می تواند به صورت کامل از فروش ملک جلوگیری کند.
ممانعت از فروش از طریق مراجع قضایی
در مواردی که مالک مخالف فروش ملک است، می تواند با طرح دعوی حقوقی، مانع از فروش ملک عادلانه شود. به عنوان مثال اگر قیمت پیشنهادی برای فروش ملک عادلانه نباشد، مالک می تواند به این موضوع اعتراض کند.
تغییر کاربری ملک
اگر امکان تغییر کاربری ملک وجود داشته باشد، مالک مخالف فروش می تواند با تغییر کاربری ملک، مانع از فروش آن شود. این روش معمولا پیچیده و زمان بر است و نیازمند رضایت و موافقت مراجع ذی صلاح است.
حق شفعه
اگر یکی از مالکین سهم خود را به شخص سومی بفروشد، باقی شرکا حق شفعه دارند. این حق به آنها اجازه می دهد تا سهم فروخته شده را با پرداخت همان مبلغ به خریدار پس بگیرند.
فروختن ملک مشاع غیر منقول چگونه است؟
فروش مال مشاع غیر منقول می تواند یک فرآیند پیچیده و چالش برانگیز باشد. با این حال با آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، همکاری با سایر مالکین، مشورت با متخصصان و انتخاب راهکار مناسب، می توان این فرآیند را به طور موفقیت آمیز طی کرد. هدف اصلی باید رسیدن به توافق و رعایت حقوق همه مالکین باشد.
گاهی شرایط ایجاب می کند از یک وکیل حرفه ای در رابطه با موضوعات ملک مشاع کمک بگیرید تا کمتر با چالش روبرو شوید.
