در کشور ما با توجه به اینکه ملک جز گرانبها ترین دارایی افراد محسوب می‌شود، در صورتیکه قرارداد خوبی نوشته نشود، ممکن است خسارت‌های جبران ناپذیری به فروشنده و یا خریدار وارد شود و موجب تباهی کل سرمایه شخص شود. بنابراین اگر در معاملات ملکی یک قرارداد خوب زیر نظر یک وکیل ملکی تنظیم شود، می‌توان این پیش بینی را انجام داد در صورتیکه طرف مقابل قصد کلاهبرداری داشته باشد ، نهایتا قرارداد خوب به کمک شما می‌آید و می‌توانید از دادگاه حق خود را بگیرید؛ در این مطلب به بررسی مهترین خطراتی که خریدار و فروشنده ملک با آن مواجه هستند، خواهیم پرداخت.
شش نکته حقوقی مهم در معاملات املاک :
این شش نکته را هم فروشنده و هم خریدار می‌بایست رعایت کنند و در ادامه به ریسک های اختصاصی هر یک از خریدار و فروشنده به صورت جداگانه خواهیم پرداخت.
1-طرف مقابل را احراز هویت کنید :
در هر قراردادی طرفین به یکدیگر تعهداتی میدهند. وقتی در یک معامله ملکی، طرف مقابل تعهداتی را به شما می دهد و آن را انجام ندهد ، طبیعتا برای اجرای آن به دادگستری مراجعه می کنید. حال اگر مشخص شود ، هویت طرف قرارداد شخص دیگری بوده و امضای قرارداد جعلی باشد ،با مشکل مواجه خواهید شد . بنابراین حتما توصیه می کنیم که بدون هرگونه تعارف ، طرف قراردادی خود را با تطبیق چهره و اصل کارت ملی احراز هویت کنید.
2-اصول مدارک را رویت کنید :
وقتی قصد دارید با کسی معامله کنید ابتدا می‌بایست اصل مدارک او را ببینید .آیا شخصی که خود را مالک ملکی معرفی می کند، آیا مالک واقعی است؟ جعل کپی سند به مراتب آسان‌تر از اصل سند است به همین دلیل لازم است ، اصل مدارک را ببینید .
3-اصل مبایعه امضا شده را حتما تحویل بگیرید:
یکی از اشتباهات رایجی که در معاملات املاک اتفاق می افتد این است ،تمام نسخه های یک سند را امضاکنید و نزد طرف مقابل یا بنگاه معاملات ملکی بسپارید.وقتی هر سه نسخه مبایعه به صورت امضا شده در بنگاه می ماند ، اگر بعدا شرط یا تعهدی به ضرر شما در هر سه نسخه اضافه شود ، ممکن است نتوانید الحاق بعدی آن را اثبات کنید و درگیر مسائل مختلفی شوید.
4-مراقب شرط داوری یکطرفه باشید:
رای داور قطعی است و امکان تجدیدنظرخواهی ندارد و مانند رای دادگاه الزام آور است.
5-خسارت تاخیر در انجام تعهد تعیین کنید:
یکی از راههایی که باعث می شود هزینه تخلف کردن از قرارداد بالا رود ، تعیین خسارت یا وجه التزام است . یکی از پیشگیرانه ترین خسارت ها ، تعیین خسارت ، در صورت تاخیر است که به آن خسارت تاخیر می گویند .
6-بررسی کنید طرف مقابل ممنوع المعامله نباشد :
اگر شخصی به موجب دستور قضایی ممنوع المعامله باشد ، کلیه معاملات او باطل و بدون اثر حقوقی است .فرض کنید شخصی واقعا مالک یک ملک است ، اما قاضی او را ممنوع المعامله کرده است .
7-طرف مقابل در حضور شما امضا کند :
وقتی طرف مقابل ، قرارداد را در حضور شما امضا می کند ، مطمئن می شوید ، امضا قرارداد متعلق به ایشان هست . برخی از کلاهبرداران از غفلت سواستفاده کرده و امضای قراراداد را خودشان انجام نمی دهند و توسط یکی از همراهان خود انجام میدهند.
8- تغییرتوافقات بعدی را حتما مکتوب کنید :
در صورت اختلاف طرفین در دادگاه ، برای اثبات حق توافقات مکتوب تعیین کننده است. به عنوان مثال اگر در قرارداد ، روز مشخصی را برای مراجعه به دفترخانه تعیین شده است و طرف مقابل ادعا می کند به دلایل مشکلات شخصی قادر به مراجعه در آن روز نیست ،حتما مراتب تغییر تاریخ را صورتجلسه کنید و به امضای طرف مقابل برسانید در غیر این صورت ممکن است طرف مقابل با حیله ، خود به تنهایی در روز مقرر در دفترخانه حاضر شده و گواهی عدم حضور شما را اخذ کند.
مهمترین ریسک های فروشنده در معاملات ملکی چیست ؟
اگر فروشنده یک ملک هستید ، بهتر است نکات مهم حقوقی را رعایت کنید تا از خطر از رفتن ملک خود در امان بمانید.
1-تنظیم مبایعه نامه ،تحویل ملک و تنظیم سند را متناسب با میزان پولی که دریافت می کنید،انجام دهید :
اگر فروشنده ملک هستید ،در زمان تنظیم مبایعه نامه می بایست بخش قابل توجهی از ثمن ملک را دریافت کنید و همزمان با تحویل ملک و تنظیم سند کل ثمن تسویه شود. به محض تنظیم مبایعه نامه ، خریدار مالک ملک می شود در نتیجه هر میزانی از ثمن را دریافت نکرده باشید ، ریسکی است که به شما تحمیل می شود.
2- در صورتیکه بخشی از مبلغ ثمن بعدا پرداخت می شود ، حق فسخ تعیین کنید :
همانطور که گفتیم ، با تنظیم مبایعه نامه ، خریدار مالک می شود و اگر مبلغ ثمن را پرداخت نکند و حق فسخ تعیین نشده باشد ، فروشنده مجبور است برای گرفتن پول خود راهی دادگستری شود و نسبت به ملک حقی پیدا نمی کند ولی اگر شما به عنوان فروشنده شرط کرده باشید که در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن ، فروشنده حق فسخ دارد ، می توانید معامله را فسخ کنید و ملک خود را پس بگیرید.
3-برای باقی مانده مبلغ قرارداد، چک صیادی دریافت کنید :
با توجه به الزاماتی که قانون جدید چک برای چک صیادی دارد ، اخذ چک صیادی راحت تر وصول می شود .اینکه فردی توان ارائه چک صیادی را ندارد ،میتواند قرینه ای بر این است که اعتبار لازم را دارا نیست.
4-حق انتقال ملک را تا زمان تسویه کامل از خریدار سلب کنید :
از آنجا که پس از تنظیم مبایعه نامه ،خریدار مالک می شود و می تواند آن را بفروشد ، توصیه می شود شرط شود که تا زمانی که خریدار تسویه نهایی نکرده است ، نمی تواند ملک را بفروشد و در با این شرط ، درصورتیکه خریدار ملک را بفروشد ، فروشنده میتواند معامله دوم خریدار را ابطال کند.
خریدار ملک ، چه خطراتی در زمان خرید ملک دارد؟
پس از اینکه به نکات خرید و فروش ملک از زاویه دید فروشنده پرداختیم ، در این بخش درباره ریسک هایی که خریدار ملک را تهدید می کند صحبت خواهیم کرد. رعایت اصول و چارچوب های معاملات ملکی ضرروی است .اگر خریدار یک معامله هستید ، ممکن است با چالشهای حقوقی مختلفی برخورد کنید که برای پیشگیری از آن موارد زیر را حتما رعایت فرمائید:
1-بررسی کنید ملک ، مانعی برای انتقال نداشته باشد :
معمولا قبل از اینکه طرفین در دفترخانه حاضر شوند و استعلامات انتقال را بگیرند ، ملک را در بنگاه املاک از طریق مبایعه نامه ، معامله می کنند.در این حالت ممکن ملک به وسیله دستور دادگاه توقیف شده باشد.قبل از اینکه به فروشنده پولی بدهید ، از توقیف نبودن ملک اطلاع حاصل کنید.
2-اگر ملک توسط وکیل فروخته می شود ، اختیارات وکالتنامه را به دقت مطالعه کنید :
پیشنهاد اولیه ما این است اگر مالک در دسترس هست ، امضا او را هم اخذ کنید . در مواردی که فقط به وکیل محضری ملک دسترسی دارید ، اولا از دفترخانه استعلام بگیرید که وکالتنامه فسخ یا باطل نشده باشد و ثانیا متن وکالت نامه را با دقت مطالعه کنید و مطمئن شوید وکیل اختیار فروش و گرفتن مبلغ قرارداد را داشته باشد.
3-اگر ملک ، مستاجر دارد ، با مستاجر قرارداد اجاره جدید بنویسید:
گاهی ممکن است ، ملکی که خریداری می کند ، مستاجر داشته باشد .هر چند که شما وقتی ملکی را خریداری ، مالک آن می شوید و مستاجر پس از پایان مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند ، در مواردی ملاحظه شده است که خریدار برای تخلیه ملک دچار مشکل شود .برای پرهیز از این ریسک توصیه می کنیم یک قرارداد اجاره جدید به نام خود شما و مستاجر بنویسید.
4- اصالت اسناد را استعلام کنید :
امروزه سایت ثبت اسناد و املاک کشور امکان استعلام آنلاین املاک را فراهم نموده است . شما می توانید پیش از پرداخت وجه ، با وارد کردن مشخصات سند ، از جعلی نبودن سند مالکیت مطمئن شوید.
اهمیت انجام معامله زیر نظر وکیل متخصص املاک چیست؟
برخی از مهمترین ریسک هایی که خریداران و فروشندگان املاک با آن مواجه هستند را در این مقاله مورد بحث قراردادیم. بررسی معامله توسط وکیل ملکی ، باعث می شود همه ابعاد قرارداد مد نظر قرار گیرد و حسب تجربیات موسسه حقوقی اترس ،خریداران و فروشندگانی که از وکیل کمک نمی گیرند، در پیاده کردن نکات حقوقی دچار مشکل می شوند .به عبارت دیگر شخص مثلا می داند که درج شرط خاص ، به او کمک می کند اما نحوه تنظیم آن و عدم تعارض آن شرط با سایر بخش های قرارداد را نمی تواند به خوبی تشخیص دهد .
از جمله مهمترین مزیت حضور وکیل ملک در تنظیم و مشاوره قبل از خرید و فروش این است که احتمال بروز مشکل دادگاهی در قراردادهایی که تحت نظارت وکیل انجام شده است به مراتب کمتر است .
