برای اینکه یک معامله ملکی دارای آثار قانونی باشد، باید شرایط صحت معامله را داشته باشد. این شرایط در قانون بیان شده است و افراد باید به آن توجه لازم را داشته باشند. همراه دلتامگ باشید.
شرایط صحت معامله ملکی
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین
- مشروعیت جهت معامله
قصد طرفین: یکی از مهم‌ترین شرایط برای صحت یک معامله ملکی داشتن قصد و رضای طرفین است. دو طرفی که قصد انعقاد یک معامله را دارند با هم در باطن و هم در ظاهر قصد انجام آن را داشته باشند و هیچ‌کس آنها را مجبور به چنین کاری نکرده باشد.
اهلیت طرفین: هر دو طرف مورد معامله باید برای انجام آن دارای اهلیت باشند. برای اینکه طرفین معامله اهلیت داشته و اهل محسوب شوند باید عاقل، بالغ و رشید محسوب شوند.
- بلوغ: طبق قانون سن بلوغ در دختران 9 سال و در پسران 15 سال قمری است.
- رشد: قانون مدنی در خصوص سن رشد صحبتی نکرده است؛ ولی رویه قضایی و اداری اثبات رشد را برای افراد 18 سال تمام لازم نمی‌داند و آن را برای افراد بالغ کمتر از 18 سال اختصاص داده است؛ لذا اصولاً سن لازم برای انعقاد معامله 18 سال شمسی است.
- عقل: این نکته را باید بدانید که معامله‌کردن با فردی که مجنون دائمی است، باطل بوده و مجنون نباید معامله انجام دهد؛ اما در مورد مجنون ادواری که در آن شخص گاهی در حال افاقه و سلامتی به سر می‌برد و گاهی در حال جنون به شرح زیر اقدام می‌شود: در صورت صدور حکم جنون از سوی دادگاه، این حکم اماره‌ای بر بطلان همه معاملات مجنون خواهد بود و فردی که افاقه و سلامتی مجنون در حالت انعقاد عقد را ادعا می‌کند باید اقامه دلیل کند. زیرا با وجود حکم دادگاه اصل بر جنون شخص در حال معامله است.
موضوع معین: منظور از موضوع معامله در واقع آن تعهد یا کاری است که باید انجام شود. طبق قانون این موضوع باید معین بوده و نباید به‌صورت نامعلوم در معامله ملکی بیان شود.
مشروعیت جهت معامله: جهت معامله انگیزه اصلی و بدون واسطه هر یک از طرفین در انعقاد عقد است، مانند خرید خانه برای سکنی یا ساختمان‌سازی. این جهت معامله لازم نیست در معامله بیان شود؛ ولی اگر بیان شده باشد باید مشروع باشد وگرنه معامله باطل است.
با چه اشخاصی نمی‌توان معامله ملک کرد؟
هنگام معامله ملکی برخی از اشخاص هستند که امکان خرید ملک را نداشته و نباید هرگز با آنها معامله کرد. این اشخاص به شرح زیر هستند:
- افراد دارای سن کمتر از هجده سال (صغیر) افراد فاقد رشد فکری و روحی که توانایی اداره امور مالی خود را ندارند که به این اشخاص محجور و سفیه و مجنون گفته می‌شود.
- تاجر ورشکسته دومین مورد است که نباید با وی معامله انجام داد.
- افرادی که بر اساس رأی دادگاه ممنوع‌المعامله هستند نیز طبق قانون نمی‌توانند معامله ملکی انجام دهند. همچنین هیچ فردی هم نمی‌توان با آنها معامله انجام دهد.
برای معامله با این افراد، حسب مورد باید با ولی قیم، نماینده دادستان و یا مدیر تصفیه آنها قرارداد منعقد کرد. همچنین در حالات زیر ملک اشخاص بدهکار قابلیت معامله ندارد:
- اگر شخص در شرایط ورشکستگی باشد.
- اگر از سوی دادگاه حکمی به نفع طلبکاران شخص صادر شده و بدهکار بر اساس آن حکم محکوم به پرداخت بدهی شده باشد.
- اگر بر اساس سند رسمی یا لازم‌الاجرا (مانند چک) از سوی اداره اجرای ثبت، اجرائیه‌ای علیه شخص صادر شده باشد.
- اگر ملک به دلیل بدهی مالک بازداشت باشد.
- درصورتی‌که ملک در رهن طلبکار مالک باشد امکان معامله ملکی نیست.
