املاک مشاع به ملک هایی گفته میشود که بیش از یک مالک داشته و هر مالک نیز در کل ملک حق تصرف داشته باشد. گاهی گاهی در مورد فروش یا تقسیم ملک، میان مالکان املاک مشاع اختلاف نظر و اختلاف به وجود می‌آید. به همین دلیل در قانون، برای پیشگیری از اختلاف و مشکلات، قوانین و مقررات خاصی وضع شده است. بنابراین در صورتی که یکی از مالکان قصد فروش سهم مشاع خود را داشته باشد، فقط می‌تواند از طریق تفکیک و افراز اقدام کند. در این مطلب از دلتا مگ در مورد چگونگی تقسیم ملک مشاع و نکات مهم و اساسی در این خصوص می‌پردازیم. با ما همراه باشید.
تقسیم املاک مشاع
تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعد مشخصی است. به موجب قانون، مالکان در تفکیک می‌توانند با یکدیگر توافق کنند و به یک نتیجه واحد برسند. در صورتی که بین آن ها توافقی صورت نگیرد، متقاضی تقسیم می‌تواند شرکا را به تقسیم ملک مجبور نماید. در این شرایط قانون به طور مستقیم به موضوع رسیدگی خواهد کرد و شرکا را مجبور به تقسیم ملک مشاع خواهد نمود.
معانی افراز و تفکیک در قانون
افراز در لغت به معنای جدا کردن یک چیز از چیز دیگر است. از طریق افراز می‌توان سهم هر یک از شرکا را از طرف دیگر جدا و از این طریق با توافق مالکان و یا اجبار قانون اقدام نمود. از طریق افراز ملک مشاع هر شخص به عنوان مالک مستقل در ملک مشترک سابق شناخته میشود.
چنانچه تصمیم شرکا بر این باشد که مالی غیر منقول را به قطعات کوچک‌تری تقسیم یا تجزیه کنند، به این عمل تفکیک گفته میشود.
مراحل تفکیک ملک مشاع
اشخاصی که قصد تفکیک ملک خود را دارند، باید کلیه مراحل مربوطه را به طور قانونی و در اداره ثبت اسناد و املاک طی کنند. مراحل تفکیک ملک مشاع به ترتیب در ذیل آورده شده است :
- می‌بایست در بدو امر تقسیم نامه عادی تهیه شود.
- در مرحله دوم باید سند مالکیت پیشین باطل شود.
- به منظور تنظیم صورت جلسه تفکیکی، می‌بایست به اداره ثبت مراجعه شود.
- با توجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش بصورت مجزا یک سند مالکیت تنظیم خواهد شد.
تفاوت افراز و تفکیک
افراز و تفکیک در ماهیت و نوع متفاوت هستند که به این تفاوت‌ها به تفصیل در ذیل اشاره خواهد شد:
- زمانی که ملک دارای یک مالک واحد باشد، می توان نسبت به تفکیک ملک اقدام نمود. در حالت افراز باید ملک مورد نظر بیش از یک مالک داشته باشد تا بتوان اقدامات لازم به منظور افراز را انجام داد. تفکیک هیچ الزامی در توجه دقیق به شش دانگ ملک در مراحل اولیه ندارد.
- در ادامه کار، سهم هر یک از مالکان مشاع مورد بررسی قرار می‌گیرد تا در مورد سهم هر یک به یک توافق و نتیجه مشترک برسند. در صورتی که در افراز باید از همان ابتدا به سهم شرکا توجه ویژه‌ای شود و اگر بنا به دلایل مختلف از قبیل تصرف شرکا امکان رعایت سهم در ملک مورد نظر وجود نداشته باشد، لازم است تا تعدیل برقرار شود. به این ترتیب سایر شرکا مکلف هستند تا بهای قسمت اضافی ملکی را که به شریک تعلق دارد به او پرداخت کنند. باید کلیه این موارد در صورت مجلس مربوط به افراز قید شود
- هدف از تفکیک یک ملک فقط تقسیم کردن آن است. در صورتی که هدف از افراز، تقسیم ملک مشاع مورد نظر است.
پیشنهاد مطالعه: چنانچه به دانستن نکات حقوقی و معاملاتی در حوزه ملک اشتیاق دارید مطلب “نکات مهم درباره کلاهبرداری ملکی ” را در دلتا مگ بخوانید.
