به گزارش دلتا مگ به نقل از دنیای اقتصاد، صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران با بیان اینکه خرید آپارتمان در تهران و سایر شهرها برای خانواده به امری نشدنی تبدیل شده است، گفت: این در حالی است کلانشهر تهران سالانه به ۱۵۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد که در همین راستا، شهرداری در اعطای تسهیلات می‌تواند به مسکن‌سازی کمک کند.
طبق گفته وی، در گذشته در کلانشهر تهران، سالانه ۳۲ هزار پروانه صادر می‌شد اما حالا این عدد به ۵۰۰۰ رسیده است. او در ادامه به رشد جمعیت تهران تا سال 1430 اشاره کرد و عنوان کرد: بررسی‌ها نشان داده در سال آینده جمعیت تهران یک و نیم تا ۴ میلیون بیشتر میشود. این در حالی است که ۳۴ درصد جامعه تهران را خانوارهای ۱ و ۲ نفره تشکیل میدهند.
صارمی با تاکید بر اینکه ۴۳ درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند، گفت: اما متوسط کشور ۲۵ درصد است و اجاره‌نشینی در مناطق ۴ و ۱۵ بیشتر است. تا پایان سال عملیات اجرایی نوسازی ۵ محله شروع میشود. در همین راستا، حدود 5 هزار واحد مسکونی برای اولین بار با مرکزیت محلات ساخته میشود که بخش خصوصی نیز در این خصوص فعال است که خبر خوبی است.
معاون شهرسازی شهرداری تهران افزود: اما اگر مناطق ملزم شوند که زمین‌های در اختیارشان را به سازمان نوسازی بدهند می‌توانیم به این امر سرعت بیشتری بدهیم. بر همین اساس حدود ۱۸ میلیون متر مربع زمین که امکان بارگزاری مسکن دارد را شناسایی و مناطق را ملزم کرده‌ایم که در امر تولید مسکن فعال باشند.
وی با بیان این که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی از سال ۹۶ به بعد به ۶۵ درصد رسیده است گفت: یعنی اگر متوسط درآمد یک خانواده ۱۰ میلیون تومان باشد ۶ و نیم میلیون به اجاره اختصاص داده میشود.
مطالعه بیشتر: مطلب «تعداد قراردادهای اجاره افزایش یافت» را در دلتا مگ بخوانید.
مهندس ظفریاری
8 اردیبهشت 1401 در 5:05 ب.ظ
بازار مسکن در سال 1401 و راهکار برون رفت
مهندس ظفریاری میگوید
انچه که بیان میشود نظر شخصی بنده است انچه در بازار 1401 پیش بینی میشود افزایش 30 تا 50 درصدری قیمت املاک برای خرید و فروش املاک که در نهایت ( چون قیمت اجاره هر خانه براساس ارزش ان مشخص و محاسبه میشود برای خانه مسکونی یک ششم تا یک هشتم و برای املاک تجاری یک هشتم تا یک دهم میشود رهن کامل یکسال آن این فرمول هست که 90 درصد مشاور املاک ان را رعایت می کنند ولی از نظر علمی توانایی بیان محاسبه آن را ندارند به مشتری و همه فکر میکنند مشاور املاک باعث گرانی هستند ) ولی انچه مشخص است چرا افزایش قیمت؟ چون با توجه به اینکه در سال 1401 افزایش دستمزدها 30 تا 50 درصد و بیشتر میباشد در نتیجه تولید کنند ،کارخانه و حتی حمل کننده و درنهایت مغازه دارد و… و قیمت محصول نهایی خود را باید افزایش بدهد تا این هزینه ها جدید را جبران کنند( یعنی همه دنبال منفعت و سود برای امرار معاش هستند) حالا هزینه افزایش تعرفه و .. جای خود را دارد . در نهایت قیمت مصالح و لوازم افزایش و در نهایت قیمت ساخت هر متر افزایش پیدا میکند( در سال 1400 هزینه ساخت خانه متر تقریبا از 4 تا 10 ولی در سال 1401 از 7 م تا 15م ) حالا این افزایش قیمت باعث افزایش قیمت نهایی خانه میشود( آنچه مشخص است بازاراز نظر تعداد مشتری و تعداد معاملات راکد و کم است ولی قیمت ها رشد خود را دارند حالا این وسط عدم کاهش قدرت خرید و.. هم وجود دارد ) و در نتیجه مالک هم براساس فرمول یک هشتم وارزش ملک خود اجاره افزایش پیدا می دهد ولی در منطقه متوسط از 40 تا100 درصد و در منطقه مرفه و اعیان نشین از 100 تا 300 درصد ( چرا رشد قیمت اجاره بها منطقه مختلف متفاوت است چون ارزش افزوده املاک در منطقه مرفه بیشتر از منظقه متوسط است همیشه و بازده مالی بهتری دارد) اما اگر اتفاقاتی دیگر در بازارهای مثل ارز و بنزین و… بیوفت این رشد حتما جهشی و حتی تا 6 و 10 برابر هم می تواند اتفاق بیوفتد.
اما راهکار برای ساماندهی به این رشد قیمت چیست، آنچه بنده مهندس ظفریاری طی تحقیق و بررسی در بازار مسکن مشهد مطلع شدم ، که بنده و هیچ فردی نمی تواند این رشد قیمتی را متوقف کند ، آن هم در کوتاه مدت تنها کاری که میشود کرد کاهش سرعت افزایش قیمت است یعنی بین مینیموم و ماکزیمم افزایش قیمت ما مینیموم را انتخاب و به مردم اطلاع دهیم( یعنی باید اتحادیه املاک هر شهر و اداره ثبت و شهرداری و سایر مراجعه مرتبط در هر محله از هر شهر ایران، تمام متصدی املاک آن منطقه را در هر فصل در مکانی دعوت کنند و یا از طریق شبکه مجازی ، جهت مشورت و اعلام قیمت محله (بهار تابستان، پاییز و زمستان در سال 4 جلسه برگزار کنند) و قیمت نهایی اول زمین خالی آن محله و خانه نوساز آن محله منطقه و فرمول محاسبه اجاره یک هشتم را و… در نهایت مینیموم قیمت ،یعنی این موارد را با نظر متصدیان املاک محله و کارشناسان این حوزه انتخاب و تعرفه و ملاک قرار بدهند وبه تمام مردم هم اطلاع بدهند ( این کار 100 درصد عملی است ولی هیچ کس و ارگانی رقبتی جهت انجام آن ندارد فقط با صدور مصوبه کاغذی که هیچ مسئول و هزینه مالی جهت اجرای آن وجود ندارد، بسنده میکنند، البته راهکار دوم هم و بلند مدت این است که شهرداری هر شهر باید وظیفه اصلی خود یعنی تامین زمین تفکیک شده در نقشه گسترش شهر وساخت مسکن برای مردم را انجام بدهند ونه ساخت المان عجچیب قریب و پوستر و فضای سبز و بحث جریمه تخلفات و …استفاده از شرکتهای انبو سازه بزرگ و یا واگذاری زمین تفکیک شده به مردم فاقد مسکن و کاهش وتعرفه ساخت و نظارت و سرعت در صدور مجوز و ثبات قیمت مصالح در نهایت مسکن و خانه تنها کالای هستد که هیچ کشوری یک شب نمی تواند بخرد و بسازد نیاز به برنامه ریزی و سیاسیت گذاری و مدیریت دقیق در اجرای آن است و جزء اولین نیازهر موجودی مسکن است ( در ÷یشتر موارد این رو خودم به عینیت دیدم که یک بچه کوچک خانوده مستاجر هم نسبت به خانه خود که زندگی میکند احساس مالکیت دارد حتی اگر آن خانه اجاره باشد واو نداند ).
امیدوار مطالب مفید باشد
mz
9 تیر 1401 در 7:49 ب.ظ
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و( سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین 18 تا 27 برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر 7 مد هم که بشود و بعد 10 خانه خوب 2و3 تا مغازه در بهتر جا و 2 تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر 100 درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از 100 تا 300 و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن 1401 برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی 2و 3 برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد 30 درصد است.
2- ولی 70 درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف 18 و نصف 27 برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید از راهکار استفاده شود و مطالب مفید باشد
سارا امیرانی
12 تیر 1401 در 9:32 ق.ظ
سلام و سپاس از تحلیل و همراهی شما