در آشفته‌بازار اقتصادی این روزهای کشور، روند قیمت‌گذاری ملک پیچیده‌تر از گذشته شده است، کمااینکه این نوع از قیمت‌گذاری به سبب ناهمگنی، غیرمنقول بودن و… اساساً از ابتدا دشوار و متغیر بوده است. در این مقاله از مجله دلتا، مفصلاً به بررسی فاکتورهای قیمت‌گذاری ملک پرداخته‌ایم.
قیمت‌گذاری اشتباه و غیرحرفه‌ای، تأثیرات مخربی بر روند معاملات املاک دارد. آنچه امروزه یک بحران اساسی در بازار مشاوران املاک است، قیمت‌گذاری ملک بر اساس مشخصات مبهم و بررسی‌نشده‌ای است که مالکان به مشاوران می‌دهند. مشاوران نیز با تکیه بر توصیفات مالکان، قیمت‌های غیراصولی ارائه می‌کنند که روند معاملات را بسیار کند یا گاه غیرممکن می‌کند. واضح است که قیمت‌گذاری ملک باید برگرفته از دانش، بازدید و بررسی‌های همه‌جانبه باشد.
فاکتورهای بسیاری در قیمت‌گذاری ملک اثرگذارند. هرچند فاکتورهای قیمت‌گذاری بر تمام کالاها از الگوهای نسبتاً یکسانی در علم اقتصاد پیروی می‌کنند، اما حوزه قیمت‌گذاری ملک تفاوت‌های بسیاری با سایر کالاها دارد.
غیرمنقول بودن و وابستگی به مکان، سبب می‌شود که در پی افزایش تقاضای مسکن، به دلیل کمبود زمین و عرضه بی‌کشش آن، قیمت افزایش یابد. علاوه بر این، ساختار و فرم شهری (دوری و نزدیکی به موقعیت‌های مهم، حمل‌ونقل عمومی، وجود فضای سبز و…) نیز در تعیین قیمت ملک اثر دارد. این قبیل امتیازات یا معایب (فرسودگی، ابهام در مشاعات و…) یک ملک می‌تواند تأثیر شگرفی هم در قیمت‌گذاری و هم در پتانسیل تبدیل‌شدن یک ملک به پول بگذارد.
مسکن دارایی‌ای گران و کمیاب است که علاوه بر تأمین سرپناه، به دلیل استهلاک ناچیز و تجدیدناپذیری‌اش، نوعی سرمایه نیز محسوب می‌شود. همین ویژگی بادوام بودن مسکن، یکی از عوامل مهم در افزایش مداوم قیمت آن در سراسر دنیاست. بنابراین، مسکن فراتر از یک کالای مصرفی است که بتوان آن را با الگوهای مشخص قیمت‌گذاری کرد.
مسکن به‌عنوان کالایی بسیار گران برای سرمایه‌گذاری، نیازمند تأمین و تخصیص‌های مالی کلان است. از این‌رو، افراد به وام‌های بانکی رو می‌آورند. هرچه نرخ بهره وام‌های بانکی کمتر باشد، حجم و تقاضای وام و به دنبال آن تقاضا برای خرید ملک افزایش می‌یابد و هرچه تقاضا افزایش یابد، قیمت مسکن نیز صعود خواهد کرد. اما باید به این نکته توجه داشت که تداوم این امر ممکن است باعث ایجاد حباب در قیمت مسکن شود که بسیار زیان‌بار خواهد بود. بنابراین، براساس الگوهای قیمت‌گذاری ملک، نرخ بهره باید همراه با رشد قیمت مسکن تعیین شود تا تعادل قیمتی در بازار شکل گیرد. این چرخه به‌مرور بر اقتصاد اثرات منفی می‌گذارد تا جایی که امروزه مسکن را مهم‌ترین دارایی افراد می‌دانیم.
چرخه عرضه و تقاضا در بازار مسکن:
۱- تقاضا و قیمت‌گذاری ملک:
ویژگی‌هایی که پیش‌تر ذکر کردیم، روند تقاضا را در بازار مسکن نسبت به بقیه بازارها متمایز می‌کند. یکی از عوامل تأثیرگذار بر تقاضا در روند قیمت‌گذاری ملک، بُعد ناهمگنی آن است. خدماتی که سازندگان یا مالکان به مشتریان ارائه می‌کنند، متفاوت است. بنابراین بسته به کیفیت و کمیت خدمات، قیمت و تقاضا تغییر می‌کند. عوامل دیگری مثل موقعیت مکانی، همسایگی، امنیت محله و دسترسی‌های ضروری روزانه افراد نیز در نرخ تقاضای افراد و به دنبال آن در قیمت‌ها تأثیر شایانی دارد. همه این فاکتورهای متغیر، ما را از ساخت یک الگوی ساده و کاربردی برای قیمت‌گذاری مسکن عاجز می‌کند. متقاضیان مسکن عموماً دو دسته‌اند:
- کسانی که به دنبال رفع نیاز سرپناه‌اند.
- سرمایه‌گذاران.
۲- عرضه و قیمت‌گذاری ملک:
به دلیل دوام بالا و استهلاک اندک، عرضه مسکن به دو شکل انجام می‌شود: عرضه واحدهای موجود و عرضه واحدهای نوساز، که کاملاً به سیاست‌های عرضه‌کنندگان بستگی دارد.
بر این اساس، تصمیم‌گیری‌های مالکان و سازندگان در ارزش‌گذاری ملک، از گذشته تاکنون تأثیرات بسیاری بر این روند داشته است. این نکته نیز حائز اهمیت است که دولت‌ها با مداخلات خود در روند قیمت‌گذاری ملک تأثیرگذارند.
نکته دیگری که در این چرخه وجود دارد، برخلاف بازار کالاهای مصرفی، آن است که عرضه هرچه بیشتر مسکن باعث کاهش نرخ تقاضا نمی‌شود. زیرا زمین و ظرفیت ساخت‌وساز محدودیت دارد و نمی‌تواند روند تولیدی مداوم داشته باشد.
گفتنی است که تکیه بر قیمت‌گذاری اصولی، علمی و بر پایه صداقت، علاوه بر تسهیل روند معاملات، در اعتمادسازی مشاوران املاک و جذب مشتریان وفادار نقش مهمی دارد. برخی از مشاوران املاک از توجه به این مسئله امتناع می‌کنند، درحالی‌که نمی‌دانند توجه به این امر چقدر می‌تواند هم برای کسب‌وکار خودشان و هم برای حفظ سلامت بازار معاملات املاک مفید باشد.
