این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز بروز اختلافات حقوقی و حتی فسخ معامله شود. در این مطلب از مجله دلتا به بررسی ابعاد مختلف فسخ معامله به دلیل اختلاف در مساحت ملک، شرایط قانونی آن و نکات مهم در این خصوص می‌پردازیم.
اختلاف در مساحت ملک به چه معناست؟
اختلاف در مساحت به حالتی اطلاق می‌شود که مساحت واقعی ملک (پس از اندازه‌گیری دقیق یا استعلام از مراجع قانونی) با مساحتی که در قرارداد ذکر شده است، تفاوت داشته باشد. این اختلاف می‌تواند شامل مساحت زمین، آپارتمان، یا سایر املاک باشد.
دلایل اختلاف در مساحت ملک
اختلاف در مساحت ملک ممکن است به دلایل مختلفی رخ دهد، از جمله:
- خطای انسانی: محاسبات نادرست در اندازه‌گیری ملک.
- عدم دقت در سند: مغایرت اطلاعات سند با مساحت واقعی.
- تغییرات در ملک: ایجاد تغییرات ساختاری یا تفکیک ملک بدون اطلاع به مراجع قانونی.
- عدم ارائه استعلام‌های دقیق: عدم استفاده از نقشه‌های دقیق و قانونی در زمان عقد قرارداد.
فسخ معامله به دلیل اختلاف در مساحت ملک
طبق قانون مدنی ایران، اگر مساحت واقعی ملک با مساحتی که در قرارداد ذکر شده است، تفاوت فاحشی داشته باشد، طرفین می‌توانند با استناد به این اختلاف، درخواست فسخ معامله را ارائه دهند. اما این امر تحت شرایطی خاص ممکن است.
شرایط قانونی فسخ معامله
- وجود شرط ضمن عقد: اگر در قرارداد شرط شده باشد که معامله بر اساس مساحت مشخصی انجام می‌شود، هرگونه اختلاف در مساحت می‌تواند منجر به فسخ شود.
- تفاوت فاحش در مساحت: اگر اختلاف به حدی باشد که عرفاً قابل چشم‌پوشی نباشد (معمولاً بیش از 5 تا 10 درصد)، حق فسخ ایجاد می‌شود.
- اعلام سریع اختلاف: طرف متضرر باید در اسرع وقت پس از کشف اختلاف، درخواست فسخ را ارائه دهد. تأخیر در اعلام می‌تواند به منزله رضایت ضمنی تلقی شود.
- عدم توافق بر تعدیل: اگر طرفین نتوانند با تعدیل مبلغ معامله به توافق برسند، فسخ تنها راه‌حل خواهد بود.
راه‌کارهای جلوگیری از اختلاف در مساحت ملک
برای پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود:
- استفاده از کارشناسان رسمی: پیش از عقد قرارداد، اندازه‌گیری دقیق ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام شود.
- استعلام از اداره ثبت: بررسی دقیق سند ملک و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک.
- ذکر شرط در قرارداد: در قرارداد قید شود که معامله بر اساس مساحت واقعی پس از اندازه‌گیری دقیق صورت می‌گیرد.
- بررسی نقشه‌های تفکیکی: استفاده از نقشه‌های تفکیکی تایید شده توسط مراجع قانونی.
مراحل حقوقی فسخ معامله
اگر پس از بررسی مشخص شد که مساحت ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده تفاوت دارد، باید مراحل زیر طی شود:
- تنظیم اظهارنامه: با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل، اختلاف و درخواست فسخ معامله را اعلام کنید.
- مراجعه به مراجع قضایی: در صورت عدم توافق طرفین، با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست فسخ معامله کنید.
- استفاده از کارشناس رسمی: دادگاه معمولاً برای بررسی دقیق مساحت ملک از کارشناسان رسمی استفاده می‌کند.
- صدور رأی دادگاه: پس از بررسی مستندات، دادگاه رأی خود را مبنی بر تأیید یا رد فسخ معامله صادر می‌کند.
نتیجه‌گیری
اختلاف در مساحت ملک یکی از چالش‌های مهم در معاملات املاک است که می‌تواند به فسخ معامله منجر شود. آگاهی از قوانین مرتبط، مشورت با کارشناسان و دقت در تنظیم قرارداد می‌تواند از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کند. اگر با چنین اختلافی مواجه شدید، با بهره‌گیری از مشاوره حقوقی و پیگیری قانونی، می‌توانید از حقوق خود دفاع کنید و از ضرر و زیان احتمالی جلوگیری کنید.
