این دو مفهوم باوجود شباهت‌هایی که در ظاهر دارند، از نظر قانونی و اجرایی تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند. در این مطلب از مجله دلتا، به تفاوت تفکیک و افراز و شرایط استفاده از هرکدام می‌پردازیم.
تعریف تفکیک
تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر است، بدون توجه به مالکیت افراد. این فرایند بیشتر در مورد املاک مشاع یا اراضی بزرگ انجام می‌شود که هنوز سهم مالکیت مشخصی برای هر فرد تعیین نشده است.
ویژگی‌های تفکیک
- نیاز به توافق مالکین: تفکیک معمولاً با توافق تمام مالکین انجام می‌شود.
- هدف اصلی: تفکیک بیشتر برای آماده‌سازی زمین جهت فروش یا ساخت‌وساز انجام می‌شود.
- مرجع انجام: تفکیک توسط اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری انجام می‌شود.
مثال تفکیک
فرض کنید یک زمین 1000 متری به دو قطعه 500 متری تقسیم شود. در این حالت، مالکیت قطعات هنوز به‌صورت مشاع است، اما هر قطعه تعریف مستقلی پیدا می‌کند.
تعریف افراز
افراز به معنای تقسیم یک ملک مشاع بین مالکین به نسبت سهم آن‌ها است. هدف افراز تعیین قطعات مشخص برای هر مالک است تا به‌صورت مجزا و اختصاصی در اختیار آن‌ها قرار گیرد.
ویژگی‌های افراز
- نیاز به دادخواست: در صورت عدم توافق مالکین، افراز با حکم دادگاه انجام می‌شود.
- هدف اصلی: جداسازی سهم مالکین و پایان دادن به شراکت.
- مرجع انجام: افراز ممکن است توسط اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه انجام شود.
مثال افراز
فرض کنید دو نفر به طور مشاع مالک یک زمین 1000 متری هستند و یکی 60 درصد و دیگری 40 درصد سهم دارد. در افراز، زمین به دو قطعه 600 و 400 متری تقسیم می‌شود و هر فرد مالک قطعه خود می‌شود.
تفاوت تفکیک و افراز
هدف تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر جداسازی سهم مالکین مشاع
مالکیت، مالکیت مشاع باقی می‌ماند مالکیت قطعات به‌صورت اختصاصی تعیین می‌شود
نیاز به توافق با توافق تمام مالکین انجام می‌شود در صورت عدم توافق با حکم دادگاه انجام می‌شود
مرجع تصمیم‌گیری اداره ثبت اسناد و شهرداری اداره ثبت یا دادگاه
شرایط و قوانین مربوط به تفکیک و افراز
تفکیک:
- ملک باید دارای سند رسمی باشد.
- تفکیک باید مطابق با مقررات شهرداری و طرح‌های تفصیلی شهری انجام شود.
- در تفکیک، مساحت قطعات باید با حداقل متراژ قانونی تطابق داشته باشد.
افراز:
- ملک باید مشاع باشد و مالکین قصد پایان شراکت را داشته باشند.
- اگر توافق بین مالکین وجود نداشته باشد، افراز با حکم دادگاه انجام می‌شود.
- در صورت عدم امکان تقسیم برابر (مثلاً وجود مانع فیزیکی)، ملک به فروش می‌رسد و مبلغ آن بین مالکین تقسیم می‌شود.
مزایا و معایب تفکیک و افراز
مزایای تفکیک:
- امکان فروش راحت‌تر قطعات کوچک‌تر.
- افزایش ارزش ملک در بازار.
معایب تفکیک:
- مالکیت مشاع باقی می‌ماند که ممکن است در آینده مشکلاتی ایجاد کند.
مزایای افراز:
- مالکیت قطعات به‌صورت اختصاصی مشخص می‌شود.
- پایان شراکت و کاهش اختلافات میان مالکین.
معایب افراز:
- ممکن است با اختلاف و نیاز به‌حکم دادگاه همراه باشد.
- در صورت عدم امکان تقسیم، ملک باید فروخته شود.
جمع‌بندی
تفکیک و افراز هر دو ابزار قانونی برای تقسیم املاک هستند، اما با اهداف و روش‌های متفاوتی انجام می‌شوند. تفکیک بیشتر برای آماده‌سازی زمین جهت فروش یا ساخت‌وساز استفاده می‌شود، درحالی‌که افراز برای پایان‌دادن به مالکیت مشاع و جداسازی سهم مالکین است.
برای انتخاب روش مناسب، شرایط ملک، توافق مالکین و قوانین مرتبط باید به‌دقت بررسی شوند. مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند و فرایند را تسهیل نماید.
