پیش از انجام هرگونه معامله حقوقی لازم است که به یک سری نکات بسیار مهم حقوقی توجه شود، تا از بروز مشکلات بعدی که ناشی از عدم انجام درست این معاملات است پیشگیری شود. متاسفانه عموم مردم بدون دانش و علم حقوقی و حتی بدون آنکه معنای برخی از اصطلاحات حقوقی مندرج در قرارداد را بدانند، قرارداد را امضا می‌کنند. آن‌ها زمانی متوجه تبعات کار خود می‌شوند که همان اصطلاح و امضا و تایید قرارداد برایشان دردسر و گرفتاری ایجاد کرده است.
گاهی نیز اشخاص با وجود علم و اطلاع حقوقی، در قرارداد سهل‌انگاری‌هایی می‌کنند که قابل دفاع نیست و عرصه را بر آن‌ها تنگ می‌کند. مشکلات ناشی از عدم دقت در انجام صحیح قراردادها و معاملات ملکی؛ ضررهای بی‌شماری را به افراد وارد می‌کند که گاهی قابل جبران هم نیست. در این نوشتار از دلتا مگ به موضوع نکات حقوقی پرکاربرد و مهم در معاملات املاک می‌پردازیم. با ما همراه باشید.
نکات معاملاتی املاک بسیار و متنوع هستند که در ذیل به آن‌ها اشاره می‌کنیم :
بررسی احراز مالکیت و اختیار فروش ملک
اصلی‌ترین نکته‌ای که خریدار در هنگام معامله ملک باید به آن توجه کند، احراز مالکیت فروشنده می‌باشد. وفق قانون مدنی، فروشنده یا باید مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند و یا از سوی فروشنده ملک، سند اثباتی مبنی بر فروش ملک مذکور داشته باشد.
گاهی ممکن است ملک متعلق به چند نفر باشد. در این مواقع در هنگام فروش باید تمامی مالکین حاضر بوده و با اعلام رضایت خود، قرارداد را امضا نمایند و یا یک نفر را از بین خود به عنوان وکیل برای فروش ملک مشاع قرار دهند و یا با توافق یکدیگر، وکیلی را برای انجام معامله منصوب نمایند. در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و در آن صراحتا اجازه فروش ملک مذکور به وکیل داده شود. همچنین وکیل علاوه بر وکالت درفروش، باید وکالت در دریافت مبلغ مورد معامله را نیز داشته باشد.
مشخصات ملک با مشخصات ثبت‌شده در سند تطبیق داده شود
قبل از انجام معامله با حضور در محل وقوع ملک و مشاهده میدانی، مشخصات مندرج در سند ملک مانند نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه، کد پستی، امکانات، متعلقات ملک و غیره را با مشخصات ملک تطبیق دهید.
آنچه باید به آن توجه شود این است که دولت تنها کسی را که ملک در دفتر خانه رسمی به نام او ثبت شده باشد و یا کسی را که ملک به نام او منتقل‌شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد را به عنوان مالک می‌شناسد.
آزاد یا طلق بودن ملک
گاهی ممکن است فروشنده ملک خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای احکام صادرشده از سوی مرجع قضایی، بازداشت شده باشد.
برای خریدوفروش این‌گونه املاک که در رهن بانک یا بازداشت هستند، باید مبایعه‌نامه تنظیم نمود، ولی تنظیم سند رسمی منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است. در غیر این صورت خریدوفروش ملک با منع قانونی مواجه می‌شود.
غالبا برای خریدوفروش این‌گونه املاک که در رهن بانک می‌باشند، خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن از فروشنده اخذ نموده و با هزینه بخشی از قیمت ملک برای پرداخت وام، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام می‌دهد. در این فرض به اندازه میزان وام لازم است از میزان کل مبلغ مورد معامله کسر شود.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با نکات معاملاتی و حقوقی در زمینه املاک، مطلب ” صفر تا صد تنظیم قرارداد ملکی” را مطالعه کنید.
کار مشاور املاک و مزایای آن - نشریه ملکی دلتا
11 خرداد 1401 در 10:22 ق.ظ
[…] بیشتر: مطلب «پر کاربردترین نکات معاملاتی در حوزه املاک» را در دلتا مگ […]