صفر تا صد تنظیم قرارداد ملکی

معامله املاک و خرید و فروش ملک، برخلاف آنچه که به نظر می‌رسد امر ساده‌ای نیست. بسیاری از افراد نمی‌دانند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات مهم و چه موارد اساسی توجه کنند. در معاملات املاک، مسائلی مانند عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد از سوی طرفین معامله یا آژانس املاک، خریداران را به چالش‌های حقوقی و دردسرهای قضایی متعدد و ناخواسته‌ای می‌کشاند. در این مطلب از دلتا مگ شما را با نکات حقوقی مهمی که در هنگام خرید ملک و معامله املاک به آن‌ها نیاز دارید آشنا خواهیم کرد.

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی در ایران بطور معمول، در سه قالب کلی مطرح می‌شوند: دعاوی حقوقی یا مدنی، دعاوی کیفری یا جزائی و دعاوی ثبتی و اجرای ثبت.

این دعاوی ملکی و معاملاتی، از کلاهبرداری‌های خرید و فروش ملک و زمین؛ رهن و اجاره آپارتمان تا نقض قوانین حقوقی معاملاتی یا نقصان و یا از بین رفتن تعهدات قرارداد را شامل می‌شوند. گاهی اوقات ممکن است هنگام خرید ملک و آپارتمان و یا زمین، قراردادی را امضا کنیم که حتی نسبت به مفاد آن کوچک‌ترین آگاهی و علمی نداریم. این عدم آگاهی ما باعث از بین رفتن حقوق حقه و خسارات جبران ناپذیری برای ما می‌شود که شادمانی خرید و سرمایه‌گذاری در حوزه ملک را در ما از بین می‌برد.

برای معامله در حیطه املاک و خرید ملک حتما به نکات طلایی ذیل توجه کنید:

• بررسی دقیق مدارک فروشنده ملک

به عنوان اولین گام اساسی در انعقاد قرارداد خرید خانه، باید اصل مدارک شناسایی و اصل وکالت‌نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی نمایید. اگر قرار است به جای هر یک از طرفین معامله، فرد یا افراد دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا کنند باید حتما در بدو امر، اطلاعات فروشنده و مالک اصلی ملک با مدارک صاحب سند مطابقت داده شود. بنابراین باید از مالک بودن فروشنده ملک بطور قطع اطمینان حاصل نمایید. باید حتما نام و نام خانوادگی کامل فروشنده و دیگر مشخصات هویتی وی از جمله کد ملی، بطور صحیح و واضح روی سند، مرقوم شده باشد. در صورتی‌ که خریداران یا فروشندگان متعدد باشند، ابتدا باید مشخصات تمامی افراد، بررسی و مبایعه‌نامه می‌بایست به امضاء تک تک آن‌ها رسیده و سهم هر یک نیز بطور دقیق مشخص گردد.

• از ممنوع المعامله نبودن طرف معامله خود قبل از انعقاد قرارداد مطمئن شوید

اشخاص ممنوع‌ المعامله مطابق قانون جمهوری اسلامی ایران به سه دسته کلی تقسیم می‌شوند:

اول . محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون می‌باشند.
دوم . تجار ورشکسته که در قانون تجارت، تعریف آن‌ها و قوانین مربوط به آن‌ها آمده است.
سوم . محکومین ممنوع المعامله شده از طریق دادگاه‌ها نیز ممنوع المعامله می‌باشند که این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‌ طور کلی ممنوع‌ المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‎ی‌شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را بخصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت. ممکن است این سوال برای شما مطرح شود که چگونه می‌توان از ممنوع‌المعامله بودن یک فرد مطلع شد؟
پاسخ این است که از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌ المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید. به عنوان مثال فرد متواری که محکومیت مالی دارد و فرد ورشکسته از نظر قانون، حق شرکت در هیچ معامله‌ای را ندارند.

• از محجور نبودن فرد اطمینان حاصل کنید

از محجور نبودن فرد به دلایلی مانند کهولت سن (حجر) یا بیماری یا صغر سن (سفه) مطمئن شوید چرا که از منظر قانون، معامله با این افراد باطل است. برای بررسی عدم محجوریت فرد، می‌توانید از اداره سرپرستی محجورین، پیگیری و استعلام نمایید.

• از اینکه وکیل، اختیار فروش ملک را داراست اطمینان حاصل کنید و سپس اقدام به انجام معامله نمایید. اگر قصد خرید ملک از وکیل فرد فروشنده را دارید، مطمئن شوید که وکیل، اختیار فروش ملک را داشته و همچنین از طریق استعلام، مطمئن شوید که وکیل قبلا از سوی موکل عزل نشده باشد و همچنان وکالت او در فروش پابرجا باشد یا تاریخ وکالت نامه منقضی نشده باشد.

• وضعیت سند ملکی را بررسی نمایید

گام بعدی برای خرید ملک و عقد قرارداد بیع، اطلاع دقیق از شرایط ملک و وضعیت سند ملک مورد معامله می‌باشد. به منظور انجام معامله بدون حاشیه و درگیری در مسائل حقوقی و مدنی، بهتر است در زمان تنظیم قرارداد بیع، علاوه بر بررسی هویتی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی طرف قرارداد، حتما وضعیت ملک مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای و توقیفی نبودن ملک مورد معامله مشخص گردد. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند لذا خریدار پیش از عقد قرارداد باید از نوع سند و وضعیت ثبتی آن آگاه باشد. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده می‌‌کنید، تمام مواردی که حاکی بی شک و شبهه بودن ملکیت و سند ملک مورد نظر است را از فروشنده طلب نمایید. در این راستا می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید تا مغبون و زیان دیده نشوید.

•  ملک را با وضعیت موجود و در زمان تحویل آن مطابقت دهید

حتما قبل از خرید خانه، ملک مورد نظر را بطور دقیق و کامل بررسی کنید و تمامی توابع و ملحقات ساختمان و خرابی، عیوب و نواقص آن را از نظر بگذرانید. اگر در ساختمان نقصانی وجود دارد حتی در صورت اطلاع شفاهی طرفین معامله، حتما مشخصات دقیق آن را در متن مبایعه نامه درج کنید. قبل از انجام عقد بیع، نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را مبذول دارید. مشخصات مذکور علاوه‌ بر اینکه در سند و مبایعه‌نامه درج شده است، نزد مراجع ذی‌صلاح نیز عینا موجود می‌باشد.

• در مورد خرید املاک ورثه‌ای دقت بیشتری به خرج دهید

انجام معاملات املاک ورثه‌ای بسیار حساس است و باید نکاتی را در این نوع از معاملات رعایت نمود. می‌بایست مشخصات دقیق تمامی وراث یا موکلین آن‌ها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق داشته باشد چرا که معامله املاک ورثه‌ای، جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان‌پذیر نخواهد بود. در صورت عدم موافقت حتی یک نفر از وراث، معامله موکول به قبولی وی خواهد شد. وقتی معاملات املاک با چند مالک صورت پذیرد مانند املاک ورثه‌ای یا مالکین ملک مشاع، حضور و امضای همه فروشندگان یا وکلای قانونی آن‌ها الزامی است. در صورتی‌که یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای وی برای جاری شدن عقد بیع کفایت می‌کند.

•  شرایط  فسخ قرارداد را بطور دقیق در مبایعه نامه درج کنید

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات محتمل در معاملات املاک وجود دارد، بنابراین عقلانی است جهت پیشگیری از بروز مشکلات بعدی، شرایطی بر فسخ قرارداد را تعیین و به شکل کتبی در مبایعه نامه وارد کنید. فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و شیوه‌ای برای خاتمه دادن به قرارداد می‌باشد که طرفین معامله یا یکی از آن‌ها، این حق را داشته باشند که در مورد بقاء یا از بین رفتن و انحلال قرارداد تصمیم بگیرند.

• کل مبلغ معامله را یک‌جا پرداخت ننمایید

تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک

وفق ماده‌ 13 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب اردیبهشت 1387، مشاوران املاک موظف هستند در سامانه ثبت معاملات مسکن عضویت یافته و اطلاعات کلیه معاملات انجام شده توسط خود را در آن سامانه ثبت کنند. سیستم به ازای هر ثبت، یک کد تولید می‌کند که آن را “کد رهگیری”  می‌نامند. کد رهگیری آیتم بسیار مهمی است که ضمن اینکه باعث شناسایی آژانس‌های معتبر و دارای مجوز می‌شود، از فروش یک ملک به چند نفر نیز جلوگیری می‌کند. در هنگام خرید و یا فروش ملک دقت نمایید معامله نزد بنگاه و آژانس دارای مجوز کسب اتحادیه املاک صورت گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایید. البته اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی می‌شود. بنابراین مشاورین املاک باید دارای مجوز کسب قانونی بوده و در صورت صلاحدید آن را به رویت شما برسانند.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه، دانستن و رعایت این نکات حقوقی ظریف نیز شما را یاری خواهد کرد:

• هنگامی که فروشنده بر حسب مبایعه‌ نامه مدعی شود که ملک را از شخص دیگری خریداری نموده است و  ادعای مالکیت ملک را داشته باشد، حتما شرایط مندرج در مبایعه نامه را بصورت کامل مطالعه نمایید تا مشخص شود که فروشنده کنونی که در مبایعه‌ نامه خریدار می‌باشد از حق فروش ملک منع نشده باشد.

• اگر ملک مورد معامله، در اجاره‌ مستاجر می‌باشد، لازم است قبل از خرید خانه و تنظیم مبایعه نامه و سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستاجر بطور واضح مشخص گردد.
• از درج وجود انشعابات آب و برق و گاز در سند رسمی مطمئن شوید. خط تلفن مورد استفاده در ملک، در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال با درج شماره تلفن ذکر شده باشد.
• از درج انتقال پارکینگ و انباری به همراه آپارتمان در سند مطمئن شوید.
• موقوفه بودن یا نبودن ملک را بصورت دقیق بررسی کنید. اگر سند ملک اوقافی باشد، تنها حق استفاده از منافع و اجاره، قابلیت انتقال به غیر را دارد و خود مایملک به مالکیت هیچ شخصی در نخواهد آمد.
• اگر ملک جزو املاک ورثه‌ای است، قطعا باید گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث را نیز بررسی کنید.
• دقت فرمایید هم‌زمانی معامله اهمیت بسیاری دارد. با این مفهوم که هر دو طرف معامله، گام به گام  و هم‌زمان به تعهدات خود عمل نموده و آن‌ها را اجرایی نمایند.
• نحوه پرداخت و واگذاری‌ها به صورت دقیق و مشخص در مبایعه نامه درج و ذکر شده و حتما دو شاهد مرد یا یک شاهد مرد و دو شاهد زن، ذیل قرارداد را تایید و امضا نمایند.

نکات مهمی که در مطلب بالا ذکر شد کلیات خرید و فروش ملک و انواع دعاوی ملکی و نحوه تنظیم مبایعه نامه بود که به شما کمک می‌کند تا حد بسیار زیادی از مشکلات حقوقی و کیفری و انواع کلاهبرداری‌های ملکی در زمان خرید ملک پیشگیری نمایید. البته می‌بایست به این نکته نیز اشاره کنیم که موارد گفته شده همه مشکلات و دغدغه‌های ملکی در زمان انجام معاملات نیست بلکه برای کسب اطلاعات بیشتر و دست‌یابی به نکات دقیق‌تر می‌توانید از مشاوران حقوقی دلتا در ذیل این مطلب درخواست یاری و راهنمایی نمایید و یا با کلیک نمودن بر روی لینک پرسش و پاسخ حقوقی، سوال خود را مطرح نموده و پاسخ دریافت نمایید.

برای مطالعه بیشتر و کسب دانش حقوقی مطلوب‌تر در حوزه معاملات املاک، مطلب «نکات طلایی در معاملات ملک»را در دلتا مگ بخوانید.