پشت یک قرارداد خرید، اجاره یا وکالت تنها مبلغ و امضا قرار ندارد؛ نوع عقد میتواند مشخص کند طرفین چه از اختیاراتی برخوردارند، قرارداد چگونه پایان مییابد و تعهدات از چه زمانی آغاز میشوند. به همین دلیل، شناخت انواع عقد در قانون مدنی برای مشاور املاک فقط یک موضوع نظری نیست و در تصمیمگیریهای روزمره معاملات ملکی نقش مهمی ایفا میکند. در این مطلب از مجله دلتا مهمترین دستهبندی عقود را با زبانی ساده مرور میکنیم.
عقد معین است یا طرفین آن را ساختهاند؟
بعضی قراردادها نام و قواعد مشخصی در قانون دارند. بیع، اجاره، رهن و وکالت در این گروه قرار میگیرند و عقد معین نامیده میشوند. برای مثال، در خرید آپارتمان در تهران با عقد بیع و در رهن و اجاره آپارتمان در تهران با قواعد اجاره سروکار داریم. در مقابل، عقد نامعین عنوان مستقلی در قانون ندارد و بر پایه توافق طرفین شکل میگیرد. ماده ۱۰ قانون مدنی نیز قراردادهای خصوصی را تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشند، معتبر میشناسد.
آیا یکی از طرفین میتواند قرارداد را برهم بزند؟
اینجا تفاوت میان سه نوع عقد اهمیت مییابد:
- عقد لازم: هیچیک از طرفین نمیتواند بدون دلیل قانونی قرارداد را یکطرفه برهم بزند. بیع نمونه شناختهشده آن به شمار میرود.
- عقد جایز: امکان فسخ برای هر یک از طرفین وجود دارد. وکالت از نمونههای رایج این دسته محسوب میشود.
- عقد خیاری: اختیار فسخ برای یکی از طرفین، هر دو یا شخص ثالث در نظر گرفته میشود.
قانون مدنی در مواد ۱۸۴ تا ۱۸۹ این تقسیمبندی و تعریفها را بیان کرده است.
اثر قرارداد از همین حالا آغاز میشود؟
در عقد منجز، اثر قرارداد به وقوع اتفاق دیگری وابسته نیست. اما اگر اثر عقد به تحقق یک شرط در آینده گره بخورد، با عقد معلق روبهرو هستیم. این تفاوت شاید در نگاه اول جزئی به نظر برسد، اما هنگام بررسی زمان ایجاد تعهدات میتواند نتیجه قرارداد را تغییر دهد.
در برابر آنچه میدهیم، چیزی دریافت میکنیم؟
اگر هر طرف در برابر مالی یا تعهدی، عوضی دریافت کند، قرارداد معوض است؛ خریدوفروش نمونه روشن آن محسوب میشود. در عقد مجانی، انتقال مال یا ایجاد تعهد بدون دریافت عوض صورت میگیرد و هبه نمونه شناختهشده این گروه به حساب میآید.
رضایت کافی است یا تشریفات هم اهمیت دارد؟
از این زاویه نیز عقود تفاوت دارند:
- عقد رضایی: توافق طرفین برای شکلگیری آن نقش اصلی را دارد.
- عقد تشریفاتی: قانون علاوه بر رضایت، رعایت شکل یا تشریفات خاصی را مطالبه میکند.
- عقد عینی: در کنار توافق، قبض یا تحویل موضوع عقد نیز اهمیت پیدا میکند؛ رهن یکی از نمونههای شناختهشده آن به شمار میرود.
شناخت انواع عقد به مشاور املاک کمک میکند ماهیت و تفاوت قراردادها را دقیق بشناسد، اما جای بررسی حقوقی هر پرونده را نمیگیرد. در قراردادهای مهم یا مبهم، مراجعه به متن قانون مدنی و دریافت نظر متخصص حقوقی تصمیم مطمئنتری خواهد بود.
این مطلب با استفاده از جزوه اصول حقوقی آقای هرقلی، مدیر حقوقی هلدینگ دلتا، تدوین و بازنویسی شده است.
مفیدبود
مفیداست
ok