شرط باطل و شرط مبطل در قراردادهای ملکی، از نکات مهم و حیاتی است که مشاوران املاک باید از چندوچون آن آگاه باشند. در تنظیم قراردادهای ملکی، شروط مختلفی میان خریدار و فروشنده مطرح می‌شود. اما همه‌ی شروط قابل اجرا نیستند. برخی از آن‌ها ممکن است باطل باشند، برخی دیگر حتی تمام قرارداد را باطل کنند. در این مطلب از مجله دلتا، با دو اصطلاح مهم در حقوق قراردادها آشنا می‌شویم: شرط باطل و شرط مبطل.
شرط باطل؛ بی‌اثر اما بی‌خطر برای قرارداد
شرط باطل، شرطی است که قانون آن را نمی‌پذیرد و بنابراین بی‌اعتبار است، اما اثری بر کل قرارداد ندارد. یعنی قرارداد همچنان معتبر باقی می‌ماند و فقط آن شرط نادیده گرفته می‌شود.
مثال کاربردی: در قرارداد خرید و فروش ملکی قید شود که «فروشنده هیچ مسئولیتی نسبت به نداشتن پایان‌کار یا سند ندارد.» چنین شرطی خلاف قانون است و نمی‌توان با آن از مسئولیت‌های قانونی شانه خالی کرد. در این حالت، شرط باطل است اما قرارداد همچنان معتبر و قابل اجراست.
شرط مبطل؛ شرطی که کل معامله را از بین می‌برد
برخلاف شرط باطل، شرط مبطل نه‌تنها خود فاقد اعتبار است، بلکه موجب بی‌اعتباری کل قرارداد می‌شود. این نوع شرط‌ها معمولاً با ذات و ماهیت معامله در تضاد هستند و به‌نوعی قرارداد را بی‌معنا می‌کنند.
مثال: فرض کنید در قرارداد فروش ملکی ذکر شود که «فروشنده ملک را می‌فروشد اما نباید آن را به خریدار تحویل دهد.» این شرط با اصل مفهوم بیع (که شامل انتقال مالکیت و تحویل مال است) تناقض دارد. در این حالت، نه‌فقط شرط، بلکه کل قرارداد باطل و غیرقابل استناد است.
توصیه حقوقی برای مشاوران املاک
در تنظیم قرارداد، بسیار مهم است که شروط پیشنهادی طرفین را با قوانین موضوعه ایران، اصول حقوقی، و عرف بازار مطابقت دهید. برخی از شروط ممکن است در نگاه اول بی‌اشکال به نظر برسند، اما در عمل می‌توانند قرارداد را دچار چالش حقوقی کنند.
درک تفاوت میان شرط باطل و شرط مبطل، کمک می‌کند تا از بروز مشکلات جدی در آینده جلوگیری شود.
در بازار پرشتاب معاملات ملکی، گاهی یک شرط کوچک در قرارداد می‌تواند سرنوشت یک معامله بزرگ را تغییر دهد. آگاهی از مفاهیم حقوقی پایه، به‌ویژه تفاوت میان شرط باطل و شرط مبطل، به مشاوران املاک کمک می‌کند تا با دقت و اطمینان بیشتری قرارداد تنظیم کنند و از بروز اختلافات آینده پیشگیری نمایند. توجه به این نکات نه‌تنها ضامن اعتبار معاملات است، بلکه اعتماد مشتریان را نیز به‌دنبال دارد. پس، هر شرطی را پیش از درج در قرارداد، با عینک قانون بررسی کنید؛ گاهی نادیده گرفتن یک نکته حقوقی، کل توافق را از اعتبار ساقط می‌کند.
برای ثبت آگهی‌های ملکی و استفاده از کارشناسان حقوقی برای به حداقل رساندن مشکلات قانونی در قرادادهای خود می‌توانید با سایت ملکی دلتا همراه باشید.
