به گزارش «مجله ملکی دلتا»، به نقل از دنیای اقتصاد، در کنار افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره‌بها؛ شیوع ویروس کرونا و خطراتی که ممکن بود در فرآیند نقل‌و‌انتقال مستاجران به وجود آید، وزارت مسکن را مجبور به مداخله کرد تا هم جابه‌جایی مستاجران را به حداقل برساند و هم از افزایش نرخ اجاره در شرایط نابسامان اقتصادی دوره کرونا جلوگیری کند. برای این منظور دولت تلاش کرد با استفاده از سه ابزار تعیین سقف افزایش اجاره بها، تمدید خودکار قراردادها و کمک هزینه ودیعه مسکن خواسته خود را محقق کند.
کنترل اجاره و تمدید خودکار قراردادها از جمله ابزارهای رایج در بازار اجاره مسکن است و در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود. اما نکته‌ای که در این موضوع باید مدنظر قرار بگیرد این است که این ابزارها برای شرایطی غیرتورمی است. اختلاف نرخ تورم عمومی و حداکثر نرخ دستوری دولت برای اجاره به قدری زیاد بود که مالکان تمام سعی خود را برای طفره رفتن از این قاعده انجام می‌دادند.
حذف درآمد اجاره‌داری!
در شرایطی که اجاره‌داری (به‌خصوص در سطح خرد) برای بسیاری از افراد تنها راه کسب درآمد آنها است، تعیین سقف افزایش اجاره بها به معنای حذف درآمد این افراد با توجه به شرایط تورمی است. دولت هیچ بدیل جذابی به مستاجران ارائه نمی‌کرد که موجران را مجبور کند در شرایط رقابتی قرار بگیرند و تن به قواعد او بدهند. از طرف دیگر به دلیل هزینه بالای جست‌وجو و جابه‌جایی در بازار اجاره، مستاجران ترجیح می‌دادند خواسته موجران را بپذیرند.
مستاجران تمایلی به پیگیری قضایی نداشتند چرا که اولا زمان‌بر است و دوما نیازمند درگیری با موجر است که این به معنای آن بود که شاید بتوانند یک‌سال دیگر در همان واحد زندگی کنند، ولی قطعا سال آخر آنها خواهد بود. در حقیقت یکی از ابعاد منفی این طرح عدم توجه به مناسبات موجر و مستاجر بود. این طرح عملا موجر و مستاجر را رو‌در‌روی یکدیگر قرار داد.
نتیجه طرح تعیین سقف افزایش اجاره بها چه شد؟
نتیجه این امر یا تن دادن مستاجر به افزایش خارج از قاعده اجاره بود که در عمل نه تنها سودی از طرح دولت نبرده بود بلکه رابطه او و موجر تخاصمی نیز شده بود. در حالت دوم هم مستاجر ترجیح داده بود که واحد را تخلیه کند. در حالت دوم چون قانون سقف اجاره تنها برای مواردی بود که مستاجر خواهان تمدید قرارداد بود، در عمل موجران از تخلیه واحدهای‌شان استقبال می‌کردند، چرا که بدون منع قانونی می‌توانستند خارج از سقف واحد را عرضه کنند.
در حقیقت در هر دو حالت مستاجر متحمل ضرر می‌شد. یکی از اثرات معکوس تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، تبدیل شدن آن به کف اجاره‌بها بود. به عبارت دقیق‌تر، حتی در مواردی که بر اساس شرایط تورمی بازار انتظار می‌رفت نرخ اجاره حداکثر به میزان سقف تعیینی دولت باشد، اما بسیاری از صاحبان املاک آن را به عنوان کف قیمتی خود در نظر گرفتند. برخلاف خواست دولت و به دلیل نبود سازوکار نظارتی، اجاره‌بها بیشتر از سقف مقرر افزایش پیدا کرد؛ در کنار این امر اتفاق دیگری نیز رقم خورد و آن هم غیرشفاف‌تر شدن قراردادها بود.
بعد از این مداخله دولت، یا موجران و مستاجران به قراردادهای صوری روی آوردند یا ترجیح دادند از اسناد غیررسمی استفاده کنند که نتیجه آن از بین رفتن شفافیت و مبهم شدن نرخ اجاره‌بها در بازار بود.
پیشنهاد مطالعه: مطلب سقف اجاره بها در تهران! را در مجله ملکی دلتا بخوانید.
