شرایط فروش ملک مشاع

به ملک‌هایی که به جای یک مالک، چند مالک دارند ملک مشاع می‌گویند. گاهی ممکن است هنگام خرید و فروش ملک، شراکت دچار مشکل شود. با دلتا مگ همراه باشید تا در این مطلب شرایط حقوقی اینگونه ملک‌ها را بررسی کنیم.

اینکه همه ملک‌ها یک مالک نداشته باشند امری طبیعی است، اما مشکل از جایی آغاز می‌شود که اقدام به فروش ملک می‌شود. آنچه که در اینجا حائز اهمیت است، رضایت و سهم هریک از شرکا است.

ابتدا لازم است تا تعریفی از ملک مشاع داشته باشیم و در نهایت به بررسی نکات حقوقی آن بپردازیم.

ملک مشاع چیست؟

ممکن است تاکنون کلمه مشاعات را شنیده باشید. مشاع به معنی شراکت است. برای مثال در بحث آپارتمان وقتی می‌گویند پشت‌بام جزو مشاعات است به معنای آن است که همه ساکنان آن آپارتمان، حق استفاده از آن را دارند، اما ملک مشاع تعریف متفاوتی دارد.

در ملک مشاع، چند نفر باهم مالکیت یک ملک را برعهده دارند. اینگونه املاک یک سند دارند و در آن سهم هریک از شرکا مشخص شده است.

همین عامل سبب می‌شود هنگام فروش ملک مشکلات مختلفی به‌وجود آید.

در مقابل ملک مشاع، نوع دیگری از ملک وجود دارد، ملک مفروز که در آن سهم هریک از شرکا به راحتی مشخص است اما در مقابل معایبی نیز دارد. در این املاک وقتی تعداد شرکا زیاد باشد تقسیم‌بندی مشکل می‌شود.

مشخص کردن سهم دقیق هر یک از شرکا مهم‌ترین کار، هنگام فروش ملک مشاع است. برای انجام این کار چند روش وجود دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم.

رضایت شرکا

بهترین راه حل این است که شرکا در نحوه فروش و تقسیم‌بندی مبلغ بین خود، به توافق برسند و آن توافق به صورت مکتوب و با امضای همه شرکا در دفتر اسناد رسمی ثبت گردد تا از به وجود آمدن هرگونه مشکل جلوگیری شود.

تقسیم بندی ملک با استفاده از قانون افراز

هنگامی که مالکان نتوانند با گفت و گو به توافق برسند، با استفاده از قانون افراز سهم هریک را مشخص می‌کنند. ملک مشاع را به چند روش تقسیم‌بندی می‌کنند:

• تقسیم به افراز: در این روش نیازی به قیمت گذاری ملک وجود ندارد و شرکا می‌توانند با رضایت طرفین یا درخواست از دادگاه یا اداره ثبت‌ اسناد، سهم هریک را به طور دقیق مشخص کنند و اختیار فروش آن را داشته باشند.
• تقسیم به تعدیل: روش فوق در همه موارد جوابگو نیست. برای مثال ممکن است بخشی از یک زمین ارزش بیشتری داشته باشد و با توجه به اینکه باید شرکا به یک اندازه در ملک سهم داشته باشند، باید ارزیابی و قیمت‌گذاری دقیقی صورت گیرد.
• تقسیم به رد: این روش با دو مورد قبل متفاوت است. برای برقراری عدالت بین همه شرکا باید مبلغی به صورت نقدی از بیرون اضافه شود تا ارزش سهام هریک از شرکا یکسان باشد.

دادگاه چگونه ملک مشاع را به فروش می‌رساند؟

درصورت بروز اختلاف، دادگاه اقدام به فروش ملک می‌کند. دستور دادگاه نیاز به اجرائیه ندارد و کارشناس رسمی دادگستری ملک را قیمت‌ گذاری کرده و درصورت اعتراض نداشتن به قیمت، آگهی مزایده منتشر می‌شود.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا

چنانچه یکی از شرکا دانسته یا ندانسته اقدام به فروش ملک کنند و ملک فروخته شود در این حالت فروش بدون اجازه سایر شرکا مجاز نست و سایر شرکا می‌توانند معامله مربوط به سهم خود را قبول نکنند. در صورتی که یکی از شرکا از فروش ملک مطلع باشد، نمی‌تواند نسبت به فروش ملک معترض باشد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با دیگر نکات معاملاتی و حقوقی در حیطه ملک، مطلب”قرارداد ملکی و نکات مربوط به آن “را در دلتا مگ مطالعه کنید.