یکی از پرکاربردترین قراردادهایی که افراد با آن سر و کار دارند، قرارداد اجاره است. در این قرارداد موضوعات و بندهایی مختلفی وجود دارد که بیشتر افراد به دلیل آگاه نبودن به آن باعث به وجود آمدن چالش بین موجر و مستاجر می‌شود. از آنجا که اجاره یک عقد لازم است، فسخ قرارداد اجاره به راحتی ممکن نیست مگر در شرایط خاص که رضایت طرفین را به همراه داشته باشد. برای آگاهی از جزئیات این قانون تا پایان این مطلب با دلتامگ همراه باشید.
در چه شرایطی امکان فسخ قرارداد اجاره امکان‌پذیر است؟
در صورتی که مستاجر بعد از عقد قرارداد اجاره، قبل از اینکه ملک را دریافت کند مشکلاتی برای او پیش آید که مایل باشد قبل از تحویل ملک قرارداد را فسخ نماید، در قانون مواردی پیش بینی شده که مستاجر بتواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک نماید. در غیر این صورت فسخ قرارداد اجاره ممکن نیست مگر اینکه شرایط فسخ در قرارداد نوشته شده باشد.
فسخ به چه معناست؟
برهم‌زدن معامله به صورت یک طرفه را فسخ می‌گویند. در این حالت طرفین معامله می‌توانند با هم توافق کنند که با توجه به شرایطی، معامله را به هم بزنند. در عرف نیز مرسوم است عموم مردم در قراردادهای خود خسارتی را با عنوان حق پشیمانی پیش‌بینی می‌کنند. با توجه به این بند قرارداد اگر یکی از طرفین معامله پشیمان شود و قرارداد را فسخ کند باید مبلغی را به طرف مقابل بدهد.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به چه صورت است؟
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به همین سادگی‌ها انجام نمی‌گیرد؛ در صورتی که مستاجر دلیل و علتی قانونی داشته باشد امکان فسخ قرارداد وجود دارد. مالک و مستاجر جدا از قوانین وضع شده هنگام عقد قرارداد اجاره، می‌توانند شرایطی را برای فسخ معامله درنظر بگیرند؛ در صورتی که طرفین معامله پای قرارداد اجاره را امضا کنند، با نقض شدن حتی یکی از شروط می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد. در نظر داشته باشید که فسخ قرارداد اجاره نیازمند پرداخت خسارت است.
پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره با چه کسی است؟
در حالت عادی پرداخت حق کمیسیون به صورت توافقی بر عهده مالک و مستاجر است. چنانچه یکی از طرفین بر پرداخت آن مقاومت کند، پرداخت کمیسیون بر عهده کسی است که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند. برای مثال چنانچه مستاجر مطابق شرایطی که در قرارداد ذکر شده خواهان برهم زدن عقد اجاره باشد، خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و بر عهده او است.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
در صورتی که شرایط خانه با شرایطی که در قرارداد اجاره ذکر شده، مطابقت نداشته باشد، در صورت اطمینان از مغایرت آن می‌توانید برای فسخ قرارداد اقدام کنید. بنابراین بهتر است در زمان بازدید از خانه تمام امکانات آن را چک کنید.
برای مثال قبل از امضای قرارداد اجاره، مالک به شما قول می‌دهد تا ۳ ماه آینده سیستم گرمایشی خانه را نوسازی کند. اگر مالک تا ۳ ماه بعد به قولش عمل نکرد، می‌توانید قرارداد را باطل کنید.
علاوه بر آن در صورتی که مالک، ادعای دروغینی از شرایط خانه برای مستاجر داشته باشد، مستاجر بعد از روشن شدن موضوع میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
موارد اصلی در فسخ قرارداد اجاره
- یکی از موارد فسخ اجاره قبل از پایان یافتن مدت، آن است که یکی از طرفین تعهدی کرده باشد ولی آن را انجام ندهد. در اینجا طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ کند. اگر در این مورد بخواهد به علت عدم انجام تعهد خسارت بگیرد باید ثابت کند که از انجام نشدن این تعهد خسارت و ضرری به وی وارد شده است و اگر نتواند ثابت کند که از این راه ضرری را متحمل شده است نمی‌تواند خسارتی بگیرد.
- یکی دیگر از موارد فسخ، بالا بودن اجاره‌بها در حد آشکار است که فرد مستاجر اگر به آن ناآگاه باشد میتواند آن را فسخ کند.
- مورد دیگر معیوب بودن یا معیوب شدن مورد اجاره است که اینجا هم قرارداد توسط مستاجر قابل فسخ است.
به صرف فسخ اجاره، آن هم فسخی که ناشی از منشا قانون است، نمی‌توان ضرر و زیانی را مطالبه کرد، مگر موجر در تحویل عین مستاجره تعلل کند یا اینکه تعهدات خود را انجام ندهد و در این راه به مستاجر زیانی وارد شود که در اینجا مستاجر میتواند با اثبات زیان و اینکه این زیان دقیقا ناشی از عدم انجام تعهدات موجر است مطالبه خسارت کند.
پیشنهاد مطالعه : دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
