به گزارش «مجله ملکی دلتا»، طی روزهای اخیر عمده کاندیداها از ساخت مسکن (بیش از یک میلیون) در دولت خود صحبت می‌کنند، برنامه و وعده‌ای که با اما و اگرهای بسیاری همراه است. چرا که تاکنون دولت‌های قبل نیز برنامه‌هایی همچون مسکن مهر و ملی برای حوزه مسکن داشتند اما عمده برنامه‌ها با مشکلاتی همراه بود و می‌توان گفت که آن برنامه‌ها به نوعی با شکست مواجه شده است.
بنابراین اینکه برنامه‌های ارائه شده کاندیدها تا چه اندازه می‌تواند عملیاتی شود خود جای سوال دارد. این درحالی است که علاوبر مشکلات و چالش‌های ساخت یک میلیون مسکن، بازار با کاهش قدرت خرید خانوارها نیز روبه‌رو است.
وعده‌های انتخاباتی ساخت مسکن
طرح‌های ارائه شده از سوی کاندیدهای ریاست جمهوری برای حوزه مسکن بیشتر شبیه به ساخت‌وسازهای دولتی همانند مسکن مهر است. طرح‌هایی که عمدتا احداث سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی با تسهیلات کم‌بهره، آورده پایین، زمین ارزان قیمت یا رایگان را مورد هدف قرار داده است. اما آیا مکانیزم و زیرساخت لازم برای اجرای چنین طرحی وجود دارد و اگر طرح‌های ارائه‌شده اجرایی شوند می‌تواند سبب بازگشت قدرت خرید جامعه شود یا خیر؟
میثم مهرپور، کارشناس مسکن در این خصوص می‌گوید: در حوزه مسکن دو مسئله وجود دارد که باید به آن توجه شود. اول اینکه دولت در راستای خانه‌دار شدن مردم در حوزه عرضه و تقاضا چه برنامه‌هایی می‌تواند داشته باشد. دوم اینکه افرادی که قدرت خرید خود را در حوزه مسکن از دست داده‌اند می‌توانند به واسطه اقدامات دولت مجددا به فکر خانه‌دار شدن باشند یا خیر.
در موضوع اول که دولت در حوزه عرضه و تقاضا می‌توانند چه کند می‌توان گفت که دولت باید این برنامه را داشته باشند که در حوزه تقاضا برای تقویت قدرت خرید افراد در شرایط فعلی میزان تسهیلات خرید خانه را افزایش دهد.
چراکه رقم‌های فعلی تسهیلات درصد خیلی کمی از قیمت تمام‌شده خانه را پوشش می‌دهد و به هیچ عنوان پاسخگوی نیاز نیست. لذا برای تقویت تقاضا باید میزان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن افزایش یابد. از سوی دیگر اقساط آن کاهش یابد. به عبارتی دیگر برنامه تسهیلات باید به‌گونه‌ای باشد که متقاضیان خرید خانه از طریق تسهیلات افزایش یابد.
دولت موانع و دست‌اندازها بر سر راه ساخت‌وساز را بردارد
این کارشناس مسکن در ادامه گفت‌وگو به وظیفه دولت در بخش تقویت عرضه نیز اشاره می‌کند و در این‌باره می‌گوید: در حوزه عرضه مسکن نیز حداقل کاری که هر دولتی می‌تواند انجام دهد این است که موانع صدور مجوز را از سر راه تولید مسکن بردارد.
به طور تقریبی از زمانی که یک سازنده تصمیم به ساخت می‌گیرد تا زمانیکه مجوز ساخت‌ها را دریافت کند حدود دو سال زمان می‌برد.
وی در ادامه می‌افزاید: بزرگ‌ترین اقدام دولت در راستای کمک به تولید مسکن این است که موانع بر سر راه تولید خانه را بردارد و از این طریق ساخت وساز رونق بگیرد.
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: ما به اندازه کافی سازنده مسکن در بازار داریم اما موانع و دست‌اندازها باعث می‌شود که ساخت‌وساز با کسادی و سرعت پایین انجام شود.
این کارشناس مسکن اظهار می‌کند: دو مسئله گفته شده در حوزه عرضه و تقاضا از جمله اقداماتی است که دولت می‌تواند در حوزه مسکن انجام دهد و روند خانه‌دار شدن افراد را آسان کند.
مسکن ملی ویژگی خوب مسکن مهر را ندارد
مهرپور همچنین در بخش دیگری از صحبت‌هایش به بررسی طرح‌های مسکن مهر و ملی می‌پردازد و ر این خصوص می‌گوید: ما در گذشته طرح‌هایی همچون مسکن مهر و این اواخر مسکن ملی را داشته‌ایم.
من گمان می‌کنم مسکن ملی برخلاف استدلال دولت فعلی حتی ویژگی‌های خوب مسکن مهر را هم نداشت. مسکن مهر علی‌رغم ایراداتی که داشت از ویژگی‌های خوبی هم برخوردار بود. یکی از این ویژگی‌های خوب این طرح قیمت تمام‌شده پایین واحدهای مسکونی بود ویژگی که مسکن ملی آن را نداشت.
در شرایط فعلی حتی کارمندان هم توان خرید خانه را ندارند
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: حضور دولت در بازار مسکن با اماواگرهایی روبه‌رو است. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا دولت‌ها وظیفه دارند مستقیما مسکن‌سازی کنند یا خیر؟
در حالت عادی و یک اقتصاد نرمال خیر دولت وظیفه‌ای برای ورود به ساخت مسکن برای جامعه را ندارد و همانطور که اشاره کردم باید از طریق پرداخت تسهیلات به خانه‌دار شدن افراد کمک کند. از سوی دیگر مسیر ساخت‌وساز را با برداشتن موانع هموار کند.
مهرپور می‌افزاید: اما در کشوری مثل ایران که بخش بزرگی از جامعه توان خرید خود را در بازار مسکن از دست داده‌اند دولت باید مستقیما به ساخت مسکن ورود پیدا کند. در این شرایط تنها راه برای حمایت از جامعه ساخت خانه ارزان است.
کارمندان قدرت خرید خانه را ندارند
وی اظهار می‌کند: نهاده اول تولید مسکن در ایران، زمین بوده و راهکار این است که دولت زمین رایگان و یا ارزان قیمت را در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد. این روش شبیه به مسکن مهر و یا مسکن ملی خواهد بود.
مهرپور گفت: متاسفانه امروزه کارمندان و برخی از افراد در مشاغل مناسب قادر به خرید مسکن نیستند. البته برخی از طرح‌ها برای اقشاری خواهد بود که در شرایط عادی قدرت خرید خانه را ندارند.
برای این قشر اگر مجوزهای ساخت‌وساز آسان شود، میزان ساخت خانه افزایش یابد ،بخش خصوصی با رغبت و شدت بیشتری وارد مسکن سازی شوند و از سوی دیگر تسهیلات برای خرید مسکن افزایش یابد مطمئنا اقشار متوسط جامعه قدرت خرید را پیدا خواهند کرد.
دولت باید مستقیما به تولید مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر ورود کند
وی می‌گوید: اما ما قشر ضعیف و آسیب‌پذیر را هم در جامعه داریم. برای خانه‌دار شدن این قشر دولت باید مستقیما وارد شود و طرح‌هایی همانند مسکن مهر را ارائه دهد.
البته طرح‌هایی که ایرادات طرح مسکن مهر را نداشته باشد. تاکید می‌کنم ما باید طرح‌هایی همانند مسکن مهر داشته باشیم، طرح‌های تقویت شده که بتواند ادامه یابد و واحد ارزان قیمت را به اقشار ضعیف جامعه تحویل داد.
این کارشناس مسکن می‌گوید: مسکن ارزان قیمت با حمایت دولت میسر است به این صورت که مصالح ساخت و ساز با قیمت دولتی در اختیار سازندگان قرار بگیرد، زمین‌ها رایگان باشد و تسهیلات خرید خانه افزایش یابد. در این صورت رقم تمام شده مسکن به گونه‌ای خواهد شد که اقشار آسیب‌پذیر جامعه توان خرید خانه را پیدا می‌کنند. هر دولتی با مجموعه‌ای از راهکارهای گفته شده می‌تواند به خانه‌دار شدن افراد در هر قشری کمک کند.
