در این مطلب از مجله دلتا، با یک مثال عددی، سازوکار تعیین ارزش سند ملکی مورد قبول بانک را بررسی می‌کنیم. در مسیر استفاده از تسهیلات بانکی برای خرید یا تعمیر ملک، بسیاری از متقاضیان دیر یا زود با موضوع تعویض وثیقه مواجه می‌شوند. در این شرایط، درک صحیح از معیارهای بانک برای پذیرش سند جدید اهمیت بالایی دارد.
ارزش سند ملکی که برای تعویض وثیقه معرفی می‌شود، باید چه مقدار باشد؟ پاسخ این پرسش را با یک مثال عددی توضیح می‌دهیم. فرض کنید مدتی قبل، شما برای خرید خانه‌ای به ارزش ۱ میلیارد تومان، وامی ۲۰۰ میلیون تومانی دریافت کرده‌اید. کل مبلغی که باید در دوره بازپرداخت وام به بانک بازگردانید (اصل وام + کل سود آن)، معادل ۴۰۰ میلیون تومان است.
اکنون تصور کنید چند قسط را پرداخت کرده‌اید و برای تسویه کامل وام در زمان حال، باید ۱۷۰ میلیون تومان پرداخت نمایید. همچنین قیمت خانه شما از ۱ میلیارد تومان به ۳ میلیارد تومان افزایش یافته است. اما سؤال اصلی اینجاست: در چنین شرایطی، ارزش سند ملکی جایگزینی که برای تعویض وثیقه به بانک ارائه می‌کنید باید چقدر باشد؟
معیار بانک برای تعیین ارزش سند ملکی چیست؟
در این حالت، بانک نه با ارزش فعلی ملک شما کاری دارد و نه با مبلغ تسویه به‌روز. بلکه بانک صرفاً بر اساس مجموع اصل وام و سود آن، یعنی همان ۴۰۰ میلیون تومان، تصمیم‌گیری می‌کند. این مبلغ باید معادل حداکثر ۷۰ درصد ارزش ملکی باشد که شما به‌عنوان سند جدید معرفی می‌کنید.
بر این اساس، در مثال بالا، اگر خانه‌ای با ارزش حدود ۶۰۰ میلیون تومان را به بانک معرفی کنید، پذیرفته خواهد شد؛ زیرا ۷۰ درصد از ۶۰۰ میلیون، معادل ۴۲۰ میلیون تومان است که از ۴۰۰ میلیون تومان وام و سود بیشتر است.
اما نکته مهم این است که تعیین ارزش سند ملکی توسط کارشناس رسمی بانک انجام می‌شود. کارشناسان معمولاً برای اطمینان از بازپرداخت و تأمین حاشیه امنیت بانک، ملک را ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از قیمت واقعی برآورد می‌کنند. بنابراین، اگر ملکی دقیقاً در آستانه ۶۰۰ میلیون تومان ارزش دارد، احتمالاً پس از ارزیابی، به حد نصاب نخواهد رسید.
افرادی که از تسهیلات فروش اقساطی یا جعاله بانک مسکن بهره‌مند شده‌اند، در صورتی که قصد فک رهن ملک خود را داشته باشند، می‌توانند از طرح‌های «رها ۱» و «رها ۲» برای سپرده‌گذاری و تعویض وثیقه استفاده کنند.
ناآگاهی از ارزش سند ملکی، عامل تأخیر در روندهای بانکی
فرآیند تعویض وثیقه، بخشی رایج از مسیر وام‌گیری است. اما ناآگاهی از الزامات بانک‌ها، به‌ویژه در موضوع مهم ارزش سند ملکی، می‌تواند باعث سردرگمی، طولانی‌شدن مراحل و حتی رد درخواست متقاضی شود. پیش از اقدام، مشاوره با کارشناس بانک و بررسی دقیق ارزش واقعی و قابل‌ارزیابی ملک، مهم‌ترین گام در مسیر تسهیل امور بانکی شماست.
(این مطلب از جزوه «اصول حقوقی» به نگارش آقایان حیدری و هرقلی (مدیران حقوقی هلدینگ دلتا) وام گرفته شده است.)
