در معاملات ملکی، گاهی با فروشندگانی روبه‌رو می‌شویم که سند ملک به نامشان نیست، اما اصرار به انجام معامله دارند. در چنین شرایطی، تشخیص اینکه با معامله فضولی طرف هستیم یا با فروش مال غیر، اهمیت زیادی دارد. در این مطلب از مجله دلتا، می‌خواهیم به تفاوت دقیق این دو بپردازیم؛ تفاوتی که دانستنش می‌تواند شما را از دردسرهای جدی نجات دهد.
فروش مال غیر یعنی چه؟
فروش مال غیر به حالتی گفته می‌شود که فردی بدون داشتن هیچ‌گونه مالکیت یا نمایندگی قانونی، ملک شخص دیگری را به فروش می‌رساند. در این حالت، فروشنده نه مالک است، نه وکیل، نه قیم و نه مأذون. فروش مال غیر طبق قانون، جرم محسوب می‌شود و مجازات کیفری دارد. اگر مشاور املاک بدون تحقیق کافی وارد چنین معامله‌ای شود، ممکن است خود را در معرض اتهام مشارکت در فروش مال غیر قرار دهد.
در پرونده‌هایی که با فروش مال غیر روبه‌رو هستیم، خریدار قربانی تلقی می‌شود و می‌تواند شکایت کیفری تنظیم کند. همچنین مالک اصلی نیز می‌تواند برای استرداد ملک و دریافت خسارت اقدام کند. نکته مهم اینجاست که فروش مال غیر برخلاف یک اشتباه ساده، به عنوان یک جرم شناخته می‌شود.
معامله فضولی چیست و چه شرایطی دارد؟
در مقابل، معامله فضولی زمانی رخ می‌دهد که فردی بدون اجازه قبلی مالک، اما با نیت نمایندگی، اقدام به انجام معامله می‌کند. به بیان ساده، شخص فضول خود را نماینده می‌داند ولی در واقع چنین اختیاری ندارد. معامله فضولی تا زمانی که توسط مالک اصلی تنفیذ (تأیید) نشود، اثر حقوقی ندارد.
اگر مالک اصلی معامله را بپذیرد، معامله فضولی تبدیل به یک معامله معتبر می‌شود. اما اگر رد شود، آن معامله هیچ‌گونه اعتباری نخواهد داشت. باید توجه داشت که برخلاف فروش مال غیر، معامله فضولی جرم نیست و فقط اثر حقوقی دارد. بنابراین خریدار در این حالت باید منتظر موضع مالک بماند.
تفاوت‌ها را جدی بگیریم
فرق اصلی بین فروش مال غیر و معامله فضولی در این است که اولی جرم است و دومی نیست. معامله فضولی ممکن است با رضایت مالک معتبر شود، اما فروش مال غیر حتی با رضایت هم قابل توجیه نیست.
برای مشاوران املاک، درک تفاوت این دو بسیار مهم است. اگر با موردی مواجه شدید که فروشنده هیچ سند، وکالت‌نامه یا مدرک مالکیتی نداشت، احتمال فروش مال غیر وجود دارد. اما اگر او مدعی بود که از طرف مالک اجازه خواهد گرفت، ممکن است با یک معامله فضولی طرف باشید.
راهکار مشاوران برای پیشگیری
برای جلوگیری از ورود به معاملات پرخطر، مشاوران املاک باید با دقت بالا مدارک مالکیت، وکالت‌نامه‌ها و سوابق فروشنده را بررسی کنند. اگر کوچک‌ترین تردیدی وجود داشت، از انجام معامله بپرهیزید. تفاوت بین معامله فضولی و فروش مال غیر را دست‌کم نگیرید؛ چرا که اولی صرفاً یک مسئولیت حقوقی دارد، اما دومی می‌تواند سر از دادگاه کیفری درآورد.
این مطلب از جزوه آموزشی شهرام نادری مقام، کارشناس حقوقی و مدیر معاملات آژانس دلتا۲×۲ درباره آموزش حقوقی و قرادادی به مشاوران املاک، وام گرفته شده است.
