قرارداد پیش‌فروش یکی از مهم‌ترین انواع قراردادهای ملکی است که طی آن، یک واحد ساختمانی که هنوز تکمیل نشده، از سوی سازنده به خریدار واگذار می‌شود. این نوع معاملات، به دلیل ویژگی‌های خاص خود، نیازمند دقت بالایی است. مشاوران املاک که در این زمینه فعالیت می‌کنند، باید نکات حقوقی و اجرایی این قراردادها را بدانند تا از مشکلات قانونی و شکایات احتمالی جلوگیری کنند. در این مطلب از مجله دلتا، از قوانین پیش‌فروش می‌خوانید.
۱. ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش
بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، این نوع قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و در سامانه مربوطه ثبت گردد. مشاوران املاک فقط می‌توانند به عنوان واسطه، مقدمات تنظیم قرارداد را فراهم کنند، اما حق تنظیم آن را ندارند. معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود، ممکن است از نظر قانونی دچار اشکال باشد.
۲. مجوز پیش‌فروش و استعلام از شهرداری
سازنده باید مجوز پیش‌فروش را از شهرداری دریافت کند. مشاوران املاک باید از خریداران بخواهند که پیش از انعقاد قرارداد، این مجوز را مشاهده کنند. در غیر این صورت، ممکن است معامله به دلیل تخلف سازنده از مقررات شهری، دچار مشکل شود.
۳. مشخصات دقیق ملک در قرارداد
در قرارداد پیش‌فروش، جزئیات کامل ملک باید ذکر شود، از جمله:
متراژ دقیق و موقعیت واحد
شماره طبقه و مشخصات مشاعات
نوع مصالح و امکاناتی که در ساخت به کار خواهد رفت
تاریخ دقیق تحویل ملک و نحوه پرداخت خسارت تأخیر
۴. ضمانت اجرایی برای تحویل به‌موقع
یکی از مشکلات رایج در پیش‌فروش، تأخیر در تحویل واحدها است. برای جلوگیری از این موضوع، باید در قرارداد، شرط جریمه تأخیر تحویل درج شود. این جریمه معمولاً به‌صورت مبلغ مشخص یا درصدی از قیمت معامله تعیین می‌شود.
۵. نحوه پرداخت و تضمین بازگشت وجه
پرداخت وجه معمولاً در چند مرحله انجام می‌شود. مشاوران املاک باید اطمینان حاصل کنند که این مراحل بر اساس میزان پیشرفت پروژه تعیین شده است. همچنین، بهتر است که مبلغی از قرارداد (مثلاً ۱۰٪) تا زمان تنظیم سند رسمی نزد خریدار باقی بماند تا سازنده را متعهد به انجام تعهدات کند.
۶. انتقال سند و تعهدات قانونی
مشاوران املاک باید به خریداران توضیح دهند که سند رسمی ملک پس از تکمیل پروژه و انجام مراحل اداری انتقال خواهد یافت. در صورت تخلف سازنده، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قانونی، الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.
۷. نکات مهم در انتخاب سازنده
پیش‌فروش ملک با ریسک‌هایی همراه است، بنابراین بررسی اعتبار و سوابق سازنده بسیار مهم است. مشاوران املاک باید خریداران را تشویق کنند که قبل از خرید، رزومه سازنده، پروژه‌های قبلی و وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنند.
قرارداد پیش‌فروش فرصتی عالی برای خریداران است، اما نیازمند دقت و رعایت نکات حقوقی است. مشاوران املاک باید به خریداران اطلاع دهند که قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، شرایط دقیق تحویل مشخص باشد و پرداخت‌ها مرحله‌ای و بر اساس پیشرفت پروژه انجام شود. با رعایت این نکات، از بسیاری از مشکلات و اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری خواهد شد.
