اگرچه هر دو به معنای تقسیم ملک هستند، اما اهداف و قوانین حاکم بر آن‌ها تفاوت دارند. در این مطلب از مجله دلتا به بررسی مراحل قانونی و شرایط لازم برای تفکیک و افراز املاک می‌پردازیم.
تعریف تفکیک و افراز املاک
تفکیک:
تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر است و معمولاً در مورد املاک غیرمشاع یا با رضایت تمامی مالکین انجام می‌شود. در تفکیک، مالکیت به‌صورت مشاع باقی می‌ماند مگر اینکه قرارداد دیگری تنظیم شود.
افراز:
افراز به معنای جداسازی سهم هر یک از شرکا در یک ملک مشاع است. این فرایند زمانی انجام می‌شود که مالکین قصد پایان شراکت را داشته باشند و سهم هر فرد به‌صورت مستقل تعیین شود.
مراحل قانونی تفکیک املاک
- درخواست تفکیک: مالک یا مالکین باید درخواست کتبی تفکیک را به اداره ثبت‌اسناد و املاک یا شهرداری ارائه دهند.
- بررسی مدارک مالکیت: مدارک لازم مانند سند مالکیت، پایان کار ساختمان، و نقشه تفکیکی ملک باید به مراجع مربوطه ارائه شوند.
- تهیه نقشه تفکیکی: نقشه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی تهیه و به تأیید شهرداری می‌رسد.
- رعایت قوانین شهرداری: تفکیک باید مطابق با ضوابط شهرداری، مانند حداقل متراژ و کاربری زمین، انجام شود.
- صدور سند تفکیکی: پس از تأیید نقشه و پرداخت هزینه‌های مربوطه، سند مالکیت جدید برای هر قطعه صادر می‌شود.
مراحل قانونی افراز املاک
- درخواست افراز: هر یک از شرکا می‌توانند درخواست افراز را به اداره ثبت‌اسناد و املاک یا دادگاه ارائه دهند.
- بررسی شرایط ملک:
- ملک باید مشاع باشد و سند رسمی داشته باشد.
- اگر برخی از شرکا مخالف افراز باشند، تصمیم‌گیری به دادگاه سپرده می‌شود.
- تعیین سهم شرکا: سهم هر شریک طبق سند مالکیت و توافقات قبلی مشخص می‌شود.
- ارزیابی امکان تقسیم: کارشناسان بررسی می‌کنند که آیا ملک قابل‌تقسیم به نسبت سهم شرکا است یا خیر.
- صدور رأی افراز:
- اگر تقسیم ممکن باشد، اداره ثبت یا دادگاه نقشه افراز را تأیید می‌کند.
- در صورت عدم امکان تقسیم، ملک به فروش می‌رسد و مبلغ آن میان شرکا تقسیم می‌شود.
- ثبت سند جدید: پس از افراز، برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه صادر می‌شود.
شرایط لازم برای تفکیک و افراز املاک
شرایط تفکیک:
- ارائه سند رسمی مالکیت.
- موافقت تمامی مالکین.
- رعایت قوانین و مقررات شهرداری و حداقل متراژ قانونی.
شرایط افراز:
- وجود ملک مشاع با سند رسمی.
- عدم توافق میان شرکا برای تقسیم.
- امکان تقسیم ملک به نسبت سهم شرکا.
- ارائه دادخواست به دادگاه در صورت بروز اختلاف.
نکات مهم حقوقی در تفکیک و افراز املاک
- هزینه‌ها: هزینه تفکیک و افراز شامل دستمزد کارشناسان، عوارض شهرداری، و هزینه‌های ثبتی است.
- اعتراض به رأی: در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، شرکا می‌توانند موضوع را از طریق دادگاه پیگیری کنند.
- مدیریت اختلافات: برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، تنظیم قرارداد شراکت یا مشاوره با وکیل متخصص ضروری است.
تفاوت‌های کلیدی تفکیک و افراز
ویژگی‌ها تفکیک افراز
نوع مالکیت، مالکیت مشاع باقی می‌ماند مالکیت مستقل ایجاد می‌شود
مرجع انجام شهرداری و اداره ثبت اداره ثبت یا دادگاه
نیاز به رضایت نیاز به توافق تمامی مالکین با درخواست یک شریک هم انجام می‌شود
جمع‌بندی تفکیک و افراز املاک
تفکیک و افراز هر دو فرایند قانونی مهم برای تقسیم املاک هستند که با اهداف و شرایط مختلف انجام می‌شوند. تفکیک بیشتر برای آماده‌سازی ملک جهت فروش یا استفاده‌های خاص انجام می‌شود، در حالی که افراز به جداسازی سهم شرکا و پایان مالکیت مشاع می‌پردازد.
