یکی از مشکلاتی که صاحبخانه‌ها دارند آن است که آیا ممکن است که مستاجر بعد از چند سال ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟ از این رو در این مطلب از دلتامگ، قصد داریم به این پرسش پاسخ دهیم.
آیا مستاجر می‌تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟
برای پاسخ به این سوال که آیا مستأجر، می‌تواند ادعای مالکیت ملک و اثبات مالکیت آن را داشته باشد و آیا در صورت داشتن سابقه طولانی سکونت یا وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی در املاک تجاری، ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر، در دادگاه پذیرفته می‌گردد یا نه؟ در ابتدا باید مفهوم حق مالکیت، اسباب مالکیت و روش‌های اثبات آن را توضیح داده و بگویم آثار عقد اجاره چیست؛ سپس، وضعیت و شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر را در املاک مسکونی و غیرتجاری و املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی بررسی کنیم.
مالکیت در لغت‌نامه به معنای آن است که شخصی، صاحب عین یا منفعتی باشد و در حقوق نیز، مفهومی اعتباری بوده که به رابطه بین فرد مالک، با اموال منقول و غیرمنقول و منفعت آن‌ها اشاره دارد.
قانون‌گذار ارث، حیازت مباحات، اخذ به شفعه و عقود و قراردادها را از اسباب مالکیت می‌داند. حق هرگونه نقل‌وانتقال، دخل و تصرف و بهره‌بردن، جز در موارد مورد استثنا قانون‌گذار، از آثار مالکیت است. داشتن سند، شهادت شهود، اقرار و اماره‌ای، مانند اماره تصرف، از روش‌های اثبات مالکیت هستند.
اجاره، یکی از عقود تملیکی و معوض بوده و میان طرفین قرارداد که عبارت‌اند از موجر و مستأجر، منعقد می‌شود. در قرارداد اجاره، اطلاعات هویتی طرفین قرارداد، مشخصات مال مورد اجاره، مدت اجاره و اجاره‌بها، مشخص می‌شود. ایجاد حق مالکیت بر منفعت مال مورد اجاره برای مدت مورد توافق از آثار عقد و قرارداد اجاره است.
گاهی مستأجر به دلیل سابقه طولانی سکونت در ملک مسکونی یا به‌این‌علت که در ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، ادعای مالکیت داشته و از تخلیه آن امتناع می‌کند.
به همین علت این سوال مطرح می‌شود که آیا این موارد سبب پذیرش ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در دادگاه، می‌شود؟ در پاسخ باید گفت باتوجه‌به مقدمات بالا در خصوص اسباب مالکیت روش اثبات آن و آثار و شرایط عقد اجاره، چنین ادعایی بدون داشتن مدارک ثابت‌کننده مالکیت، ادعایی واهی و بی‌اساس بوده و در دادگاه، پذیرفته نخواهد شد.
شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر
چنانچه مستأجری، مدعی مالکیت ملک مورد اجاره است، باید از مدارک اثبات‌کننده این مالکیت که می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، سند رسمی، قرارداد شفاهی و شهادت شهود یا هر امر دیگری بوده، برخوردار باشد.
در صورت عدم وجود مدارک مثبت مالکیت و صرف سابقه سکونت طولانی یا داشتن حقوقی، مثل سرقفلی، ادعای مالکیت مستأجر، به جایی نخواهد رسید و در صورت لزوم باید ملک را تخلیه کند.
شایان‌ذکر است در حق کسب و پیشه ملک تجاری در قراردادهای اجاره سال 56 تا 76، علی رغم اینکه مستاجر، مالک نیست، چنانچه تخلفی که در قانون سال 56، به عنوان ناقض حق کسب و پیشه آمده، انجام نداده باشد، نمی توان ملک را از او گرفت و اگر مستاجر، بتواند، عدم تخلف خود را ثابت کند، گرچه مالک محسوب نمی شود، اما، نمی توان او را به تخلیه نیز مجبور کرد.
محمد صالحی
17 آذر 1402 در 0:22 ق.ظ
مفید و کاربردی بود.ممنون