تفاوت عرصه و اعیان از جمله مواردی است که در قانون به آن پرداخته شده است و افراد باید از آن آگاهی داشته باشند. اگر بخواهیم این دو لفظ را توصیف کنیم باید بگوییم، عرصه را زمین و اعیان را ساختمان است. همراه دلتا مگ باشید.
تفاوت عرصه و اعیان
در حالت عادی، صاحب عرصه و اعیان یک نفر است؛ اما گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان مالک قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی هم پیش می‌آید که مالک اعیان یک نفر و مالک عرصه شخص دیگر باشد. این حالت در مورد زمین‌های اوقافی اتفاق می‌افتد.
برای ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی باید از اداره متولی اجازه گرفت؛ بنابراین تفاوت عرصه و اعیان بعد از موارد گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین موردنظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید.
عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی
نکته مهم آن است که سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی‌دهد و باید اقساطی به‌صورت سالانه به اداره اوقاف که در واقع صاحب عرصه است، پرداخت کند. بعد از ۹۹ سال نیز درباره اجاره مجدد تصمیم‌گیری می‌شود.
همچنین برای نقل‌وانتقال اداره اوقاف معامله مرود نظر را تأیید کند. در این حالت سازنده باتوجه‌به توافقات با صاحب عرصه که معمولاً اداره كل اوقاف است، باید اجاره‌بها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشند که آن‌ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستأجر متولی هستند.
بنابراین، باید توجه داشته باشید که مالک زمین‌های اوقافی در اصل اداره کل اوقاف و امور خیریه است؛ بنابراین این زمین‌ها تحت هر عنوانی متعلق به افراد نیست.
در نهایت باید بدانید اگر در زمین‌های وقفی ساخت‌وسازی صورت بگیرد، باید به‌طورقطع بگوییم که مالک اعیان در واقع مستأجر آن عرصه است و نمی‌تواند صاحب آن عرصه باشد.
در تبصره دو ماده صد و چهل و هشت قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است: «درصورتی‌که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیئت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف‌نامه و درصورتی‌که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد و وقف‌نامه مصلحت موقوف علیهم و با درنظرگرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد».
دعاوی عرصه و اعیان
یکی از سؤالات مهمی که از ما پرسیده می‌شود آن است که دعاوی مربوط به عرصه و اعیان در کجا حل می‌شود. در پاسخ به اسم سؤالات باید بگوییم، اکثر دعاوی عرصه و اعیان قابل‌حل در شهرداری‌ها و اداره ثبت‌اسناد کشور است. بیشترین دعاوی که امکان دارد در این مورد اتفاق افتد، زمانی است که وارثان ملک می‌خواهند قدرالسهم عرصه خود را بدانند یا در صدور سند اعیان مشکلی به جود آمده است.
جمع‌بندی:
- در تعریف عرصه باید بگوییم، به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است، عرصه می‌گویند.
- حالا اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود.
- منظور و مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان همان واحدهای مسکونی در عرصه است.
- نکته مهمی که باید بدانید آن است که اگر تعداد پارکینگ‌ها و انباری‌ها با هم تفاوت داشته باشد، قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه بیشتر می‌شود.
- در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تعریف اسناد رسمی به این گونه است: «اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است».
- مالکیت زمین‌های اوقافی و وقفی بر عهده اداره كل اوقاف و امور خيريه است. دانستن تفاوت عرصه و اعیان در این نوع زمین‌ها بسیار مهم است.
- نقل‌وانتقال زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از متولی آن (اداره كل اوقاف و امور خيريه) است.
- در حالتی که اعیانی بر روی زمین‌های اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد، فرد سازنده نمی‌تواند ادعایی بر حق اعیانی کند.
- باتوجه‌به تعاریف، تفاوت عرصه و اعیان به این گونه است که عرصه مکانی است که بنا روی آن ساخته می‌شود که به بنای ساخته شده روی عرصه اعیان گفته می‌شود.
پیشنهاد مطالعه: خیار غبن در معامله ملک چیست؟ را بخوانید.
