منتظر دعوای مالک و مستاجر در دادگاه‌ها باشیم؟

به گزارش دلتا مگ به نقل از خبرآنلاین، در حالی دولت سیاسا تمدید خودکار اجاره نامه را در پیش گرفت که سال‌های گذشته مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف برای تغییرات اجاره‌بها نتوانست التهاب در این بخش از بازار مسکن را مهار کند.

آنچه اکنون به عنوان بسته حمایت از مستاجرها توسط دولت رونمایی شده، عملا به مشکل‌تراشی در بازار اجاره خواهد انجامید. بررسی‌ها نشان می‌دهد شکل کنونی پیش‌بینی شده برای حمایت از مستاجرها دست کم از سه ناحیه برای موجران مشکل‌آفرین خواهد بود. از طرفی درباره دو اختیار همیشگی مستاجران ابهام دارد.

این ماده قانونی شامل موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها است که وجود نواقصی در آن می‌تواند به مشکل‌تراشی در بازار اجاره بینجامد.

از مجموع سه مشکلی که بسته مذکور برای موجران ایجاد می‌کند، ملموس‌ترین مورد که فعالان بازار مسکن به آن اشاره می‌کنند، ناظر بر نخستین بند ماده دوم است. بر اساس این ماده، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» می‌تواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.

سه مانع فروش خانه‌های استیجاری

به اذعان فعالان بازار مسکن، بند مذکور در وهله اول با توجه به ایجاد سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک اشکال دارد. از یک‌سو به‌طور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل می‌شوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شوند. از این رو بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره‌بها را نداشته باشند.

افزون بر این، گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولی‌هایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداری‌شده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبه‌رو خواهند شد.

همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد.

مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد می‌کند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد. در واقع بسیاری از خانه‌های اجاری در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود در بازار مسکن، معمولا ارزش خانه‌های بازسازی‌شده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا می‌کند.

مانع سوم نیز مربوط به مشکل اولیه‌ای است که برای خریداران ایجاد می‌شود. به هر حال خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک است که شاید مستاجر مذکور در زمانی که مالک جدید انتظار دارد، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند و این یعنی یک مشکل اولیه برای خریدار که با وجود آن، موجران در فروش واحدهای مسکونی دارای مستاجر احتمالا با مشکل روبه‌رو خواهند شد.

مطالعه بیشتر: مطلب «طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی شکست خورد» را در دلتا مگ بخوانید.