اگر اين موارد تا چهار، پنج سال پيش به عنوان «پديده» يا خانه‌هايي با تقاضای كم در بازار مسكن بودند، در حال حاضر برايشان تقاضا وجود دارد و به كالايی معمولي برای معامله در اين بازار تبديل شده‌اند.
البته كه رواج اين «پديده‌های سابق و كالاهای فعلی» دور از ذهن نبوده و نخواهد بود؛ چراكه اجاره آنها در يك سال كمتر از متوسط قيمت يك مترمربع خانه در پايتخت و در ارديبهشت است. براساس آخرين گزارش بانك مركزی از بازار مسكن پايتخت، قيمت هر مترمربع واحد مسكونی به حدود 29 ميليون تومان رسيده كه نسبت به ارديبهشت سال گذشته، افزايشی 70 درصدی داشته است.
بازار مسكن چه شد؟
بانك مركزی گزارش جديدی در خصوص تحولات بازار پايتخت كشور در خرداد ماه ارايه نداده است. اما آنچه كه در گزارش ارديبهشت اين نهاد پولی نمايان است، كاهش شديد معاملات و افزايش بي‌رويه قيمت‌ها نسبت به سال 99 است.
متوسط قيمت هر مترمربع خانه در ارديبهشت و برای دومين ماه متوالی كاهش داشته است. اما همچنان اختلاف زيادی هم در تعداد معاملات و هم در قيمت‌ها با سال‌های 97 تا 99 دارد.
به نظر می‌رسد، كاهش قيمت‌ها نيز جزيی باشد. اما بر اساس اصل چسبندگی قيمت‌ها، بازار در برابر كاهش مقاومت خواهد كرد و در حد يكی، دو درصد افت قيمت خواهيم داشت.
البته «كاهش قيمت» نيز وابستگی مستقيمی به آنچه سياست‌گذاران انجام مي‌دهند، دارد و گمانه‌زني است. در ارديبهشت سال جاری متوسط قيمت هر مترمربع خانه در منطقه 18 حدود 12 ميليون تومان بود. به همين دليل ارزان‌ترين منطقه تهران لقب گرفت.
متوسط قيمت هر مترمربع خانه در منطقه يك كه گران‌ترين منطقه تهران برای سال‌هاي متوالي است. در فروردين سال 97، 11 ميليون تومان بوده؛ مقايسه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ارديبهشت سال جاري و فروردين سال 97 نشان‌دهنده كاهش شديد ارزش پول ملي و به تبع آن افت قدرت خريد مردم است. به همين دليل است كه پديده‌هايي مانند سكونت در انباري يا سوييتي 40 متري رواج پيدا مي‌كند.
بدون پاركينگ، انباري و آسانسور؛ ماهی دو و نيم ميليون
گشتی در سايت‌های معامله مسكن نشان مي‌دهد كه تا چه ميزان تقاضا برای سكونت در واحدهای كوچك 45 متر و كمتر و حتي غيرقابل تبديل افزايش يافته است.
به عنوان مثال برای سوييتی 45 متری كلنگی در محله گمرك كه دو اتاق دارد و همه امكانات رفاهی نيز در آن وجود دارد بدون پاركينگ 15 ميليون تومان وديعه و ماهي دو و نيم ميليون تومان اجاره تعيين شده است.
سوييت 40 متری در تهرانپارس بدون پاركينگ، انباري و آسانسور به 70 ميليون تومان وديعه و ماهي يك‌ونيم ميليون تومان نياز دارد. در همين محله براي اجاره يك سوييت 40 متري 27 ساله بدون امكانات نيز بايد 20 ميليون تومان وديعه و ماهی دو ميليون تومان اجاره پرداخت كرد. اجاره‌هايی كه تنها براي داشتن يك «سقف» پرداخت مي‌شود و ساير امكانات مانند پاركينگ را در بر نمي‌گيرد.
جست‌وجو در سايت‌ها نشان مي‌دهد كه فراواني عرضه سوييت‌هاي كمتر از 45 متر در تهرانپارس بيشتر از ساير محله‌هاست؛ آگهي بعدي به واحدی 35 متري بدون اتاق در همين محله اختصاص دارد كه با داشتن پاركينگ و انباري نياز به وديعه‌اي 35 ميليوني با ماهانه دو و نيم ميليون تومان اجاره دارد.
سیر نزولی حتی در مناطق گران قیمت
البته كه متوسط وديعه و اجاره سوييت با متراژ كمتر از 45 متر تنها به محله‌هاي گمرك و تهرانپارس محدود نمي‌شود. در مناطق گران‌تر نيز وجود دارد؛ با وديعه‌هاي چند صد ميليوني. به عنوان مثال اجاره يك سوييت 35 متري در سعادت‌آباد كه تنها امكانات ثبت شده براي آن آسانسور است به وديعه‌اي 140 ميليون توماني و اجاره‌اي چهارو‌نيم ميليون توماني نياز دارد.
سوييت 35 متري در محله تجريش كه فاقد تمام امكانات است و تنها سرويس بهداشتي و حمام دارد، وديعه‌اي 100 ميليون توماني و اجاره پنج‌ونيم ميليون توماني براي آن تعيين شده است. شايد بتوان ادعا كرد، زندگی حتی در سوييت‌هاي كمتر از 45 متر نيز با وجود اينكه شايد يك چيز باشند و آن خانه‌های قوطي كبريتي است.
پديده اجاره انباری
اجاره انباری 15 متري و كمتر نيز از ديگر پديده‌هاي اين روزهاي بازار مسكن است. هر چند كه انتشار چند باره آگهي‌هاي اجاره انباری در سايت‌ها خبرساز شده بود. اما كمتر كسي گمان می‌كرد روزي مقابل عبارت «مناسب براي»، «خانواده و مجرد» نوشته شود و حتي اجاره‌هاي ميليوني نيز داشته باشند.
اجاره انباری 15 متری كه حدود 20 سال قدمت دارد در يكي از شهرك‌هاي اطراف تهران، وديعه‌اي 10 ميليون توماني و اجاره‌اي يك ميليون توماني نياز دارد. البته كه با توجه به حساسيت‌هاي عمومي نسبت به زندگي در اين واحدها معمولا آگهي‌شان در سايت‌ها منتشر نمي‌شود. اما نمي‌توان از «انباری‌نشينی» و یا اجاره انباری به عنوان پديده‌ای كه مدتی است بر بازار ناهمگون مسكن سايه افكنده به راحتي عبور كرد.
چه بايد كرد؟
مشكلات مسكن از هر دو سمت عرضه و تقاضاست؛ واحد به اندازه نياز مردم ساخته نمي‌شود و قدرت خريد افراد نيز بسيار كمتر از سابق شده است. بنابراين نمي‌توان طي 4 يا 5 سال وضعيت را بهبود بخشيد. راهكار تقويت هر دو سمت است. البته با اقداماتي كه به تورم نينجامد. در اين بين نيز نبايد از تاثير «ساير شرايط» مانند آنچه در سياست داخلي و خارجي مي‌گذرد نيز غافل شد.
عقبگرد به 60 سال پيش
بيت‌الله ستاريان كارشناس بازار مسكن گفت: موضوع اجاره يك اتاق از يك خانه كه اين روزها باب شده يك پس‌رفت محسوب مي‌شود. این امر يك عقبگرد به ۶۰ سال پيش است. برخی از خانواده‌ها يك اتاق را اجاره می‌كردند و در آن زندگی مي‌كردند و همان‌جا با يك والر پخت‌وپز مي‌كردند و بچه‌دار هم مي‌شدند. اما پس از آن با افزايش ساخت آپارتمان در شهرها خانواده‌ها به سمت خريد اين آپارتمان‌ها هرچند با متراژ پايين رو آوردند تا واحدي مستقل براي خانواده خود داشته باشند.
او خاطرنشان كرد: اتاق خواب مستقل، سرويس بهداشتی و آشپرخانه مستقل به عنوان واحد مستقل محسوب مي‌شود. اما تعريف كلی از واحد مسكونی ممكن است چند اتاق با يك سرويس بهداشتی و حمام و آشپرخانه مشترك هم باشد. يك خانوار در اين واحد مسكونی ممكن است زندگي كند كه اين تعاريف عموما در آمارهای مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرد.
ستاريان خاطرنشان كرد: براي سال‌های آتی اگر بخواهيم آماری از مسكن داشته باشيم بايد آمار را اين‌گونه تعريف كنيم . اگر يك واحد مسكونی داراي يك اتاق باشد و سرويس بهداشتی و حمام و آشپزخانه مشترك هم داشته باشد يك واحد مسكوني به شمار مي‌آيد و متاسفانه بايد گفت اين موضوع پس‌رفتی از تعاريف واحد مسكونی است.
در ۴۰ سال اخير برنامه‌هاي مسكن به درستي پياده نشدند
او ادامه داد: در ۴۰ سال اخير برنامه‌های مسكن به درستي پياده نشدند و امروز شاهدیم كه مجددا خانواده‌ها به اجاره اتاق و انباری رو آورده‌اند.
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه آيا اجاره اتاق در كشورهاي ديگر نيز شبيه ايران مرسوم است، گفت: خير. اجاره اتاق در كشورهاي ديگر شبيه ايران و به اين شكل نيست. معمولا اتاق را به يك خانواده اجاره نمي‌دهند بلكه معمولا اتاق را به دانشجويان و تنها به يك فرد اجاره مي‌دهند.
ستاريان تصريح كرد: با توجه به وضعيت اسفباری كه امروز در بخش مسكن به وجود آمده است مردم كم‌بضاعت به سمت اجاره پشت‌بام، انباري و پاركينگ و… رفته‌اند. ضمن آنكه حاشيه‌نشين‌هايی كه در كپرها زندگی مي‌كنند اوضاع زندگی‌شان بسيار وخيم‌تر از اين افراد است.
اين كارشناس بازار مسكن گفت: براساس محاسباتی كه صورت گرفته سالانه بين ۱ ميليون و ۴۰۰ تا ۱ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسكونی نياز كشور است كه بايد توليد شود. و نزديك ۴ ميليون واحد مسكونی هم كسري مسكن در كشور وجود دارد.
ستاريان گفت: در حالي كه از ۲۰ سال پيش اوضاع كنوني مسكن و وخامت آن پيش‌بيني شده بود و مرتب هم تذكر داده شد كه فاجعه نزديك است متاسفانه مسوولان چندان توجهي به اين موضوع نكردند.
ريشه مشكلات مسكن در ساختار و اقتصاد دولتی است
اين كارشناس بازار مسكن افزود: رئیس جمهور جدید در مورد ساخت ۴ ميليون مسكن در ۴ سال، ارايه تسهيلات به انبوه‌سازان و مسكن‌سازان و كمك به دهك‌های پايين جامعه در حوزه مسكن قول‌هايي داده‌اند. اما بايد گفت مشكل مسكن مشكلي نيست كه بتوان گفت در عرض ۴ سال قابل حل باشد. چرا كه مشكل مسكني كه ما با آن درگير هستيم حداقل بين ۱۰ تا ۲۰ سال زمان نياز دارد.
او گفت: توليد مسكن به برنامه‌هاي درازمدت نياز دارد. این در حالی است که مشكلات مسكن ريشه در خود مسكن و صنعت ساختمان‌سازی ندارد. بلكه ريشه مشكلات مسكن در ساختار و اقتصاد دولتی نهفته است. زيرا ساختار بخش دولتي باعث شده تا ميزان نقدينگی امروز به اين ارقام نجومي برسد. معضل مسكن زمانی حل خواهد شد كه مشكلات ساختاري حل شده باشد.
