خرید و فروش املاک موروثی قواعد و مراحل خاص خود را داشته و اگر به این قواعد توجه نشود، ضرر و زیان زیادی به همراه دارد. اگر قصد خرید یا فروش املاک موروثی را دارید، با مجله ملکی دلتا همراه باشید.
ملک ورثه‌ای چیست؟
ملک موروثی ملکی است که صاحب آن فوت شده باشد و طبق قوانین انحصار وراثت، به افرادی که جزو وراث مجسوب می‌شوند به ارث می‌رسد، مگر اینکه مالک، وصیت‌نامه رسمی تنظیم کرده باشد و مالکیت ملک را به فرد دیگری واگذار نموده باشد.
مراحل معامله ملک ورثه‌ای
1. مشخص بودن صاحب ملک
مهم‌ترین نکته در معامله املاک موروثی، این است که ملک به نام شخص فوت شده باشد. فقط کافیست سند ملک را بررسی کرده و این موضوع را شفاف کنید، زیرا در غیر این صورت ممکن است مشکلی پیش آمده و سرتان کلاه برود.
2. گواهی انحصار وراثت
مهم‌ترین مدرک برای معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت است. این گواهی مشخص می‌کند که شما با چه افرادی در معامله، طرف هستید. پیشنهاد می‌شود برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل در معاملات این نوع املاک، افزون بر گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را نیز بررسی کنید و مطمئن شوید که ورثه دیگری وجود دارد یا خیر.
3. بررسی وراث صغیر
قبل از انجام معامله، اسناد هویت فروشندگان مانند شناسنامه و کارت ملی را بررسی کنید. اگر در بین این وراث سن فردی کمتر از 18 سال باشد، حق معامله نداشته و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهد بود. در نتیجه حق معامله آنان طبق قانون، به دست ولی یا قیم آن‌ها است.
4. بررسی وصیت‌نامه متوفی
پیش از انجام معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای در مورد ملک دارد یا خیر. زیرا طبق قانون هر فردی می‌تواند بخشی(یعنی ثلث یا یک سوم ) از اموال خود را طبق وصیت‌نامه به فرد دیگری واگذار کند. در نتیجه اگر قسمتی از ملک به شخص دیگری واگذار شده باشد، حضور ایشان در هنگام معامله الزامی است و در صورت مطلع نبودن از این موضوع، برای شما دردسر ایجاد خواهد شد.
5. موافقت همه وراث
از نکات مهم قبل از انجام معاملات املاک موروثی، حضور تمامی وراث یا وکیل آنان هنگام نوشتن مبایعه‌نامه است و در صورت عدم حضور حتی یکی از وراث، معامله انجام نمی‌شود.
6. بررسی وکالت‌نامه
برای امضای مبایعه‌نامه و توافق‌نامه، حضور تمامی وراث الزامی است. در صورتیکه هر یک از وراث در جلسه حضور نداشته باشند، باید به یکی از افراد حاضر در جلسه یا شخص ثالث، وکالت‌نامه دهند تا بجای او قرارداد را امضا کند.
نکات مهمی که در خصوص وکالت‌نامه باید به آن توجه کرد:
- وکالت‌نامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
- وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
- اختیارات وکیل را برای انجام معامله بررسی کنید. در واقع وکیل باید دو اجازه از سوی وراث داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده.
7. پرداخت مبلغ معامله به همه وراث
هنگام پرداخت باید سهم تک تک وراث پرداخت شود. می‌توانید جدا جدا پرداخت کرده یا به یکی از وراث سپرده تا سهم بقیه را هم بپردازد. ولی پیشنهاد ما این است که خودتان تک به تک پرداخت کنید تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.
8. بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
طبق قانون، وراث باید حداکثر تا 6 ماه اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به اموال،آن‌ها را بررسی کرده و بدهی‌های مالیاتی را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود.
9. نگهداری مدارک و مستندات مهم
برای‌اینکه در معامله ملک موروثی مشکلی پیش نیاید، در مبایعه‌نامه موارد زیر را ذکر کنید:
- گواهي حصر وراثت
- مفاصا حساب ماليات بر ارث
- قيم‌نامه
- وکالت‌نامه
- وصيت‌نامه
- پايانکار شهرداری
- مجوز صادره
پیشنهاد مطالعه: مطلب «هر آنچه که باید در مورد خرید خانه کلنگی بدانیم» را در دلتا مگ بخوانید.
